ЦІЛЬОВЕ ПРИЗНАЧЕННЯ ЗЕМЛІ

Цільове призначення землі – це встановлений державою режим використання земельної ділянки, що визначається на підставі законодавства. В Україні це поняття регулюється Земельним кодексом України (ЗКУ), зокрема статтями 19 та 20, а також іншими нормативно-правовими актами. Згідно з частиною 1 статті 19 ЗКУ, землі України за основним цільовим призначенням поділяються на категорії, кожна з яких має свій специфічний правовий режим. Цей режим включає обмеження щодо видів діяльності, дозволених на ділянці, а також встановлює вимоги до забудови, охорони ґрунтів та довкілля. Наприклад, на землях сільськогосподарського призначення заборонено житлове будівництво, окрім випадків, передбачених законодавством (наприклад, для ведення особистого селянського господарства або фермерства з будівництвом житлового будинку, якщо це передбачено проєктом землеустрою). Відхилення від встановленого цільового призначення без належної процедури є правопорушенням та тягне за собою відповідальність. Визначення цільового призначення відбувається під час формування земельної ділянки або її відведення з державної чи комунальної власності, а також під час розробки документації із землеустрою. Кожна ділянка має свій унікальний кадастровий номер, який містить інформацію про її цільове призначення, що відображається у Державному земельному кадастрі. Це є основним джерелом інформації для будь-якого суб’єкта, який планує здійснювати будь-які дії із землею. Розуміння цих правових основ є критично важливим для уникнення юридичних колізій та забезпечення легітимності всіх операцій із землею. Крім того, важливу роль відіграє Закон України ‘Про землеустрій’, який регламентує порядок розроблення та затвердження документації із землеустрою, що є невід’ємною частиною процесу встановлення або зміни цільового призначення. Експерти рекомендують звертатися до кваліфікованих юристів або землевпорядних організацій для отримання точної інформації та супроводу всіх процедур.

Наприклад, для земель житлової та громадської забудови, які визначені статтею 38 ЗКУ, дозволяється будівництво житлових будинків, господарських будівель, а також об’єктів соціальної, культурної та побутової інфраструктури. Проте, навіть у межах однієї категорії, можуть існувати підкатегорії та функціональні зони, які додатково конкретизують допустимі види використання. Ці деталі зазвичай вказуються у містобудівній документації, такій як генеральний план населеного пункту, детальний план території або план зонування. Важливо, що містобудівна документація повинна відповідати Земельному кодексу України, і будь-які суперечності вирішуються на користь останнього. Це забезпечує системний підхід до управління земельними ресурсами та їх сталого використання. Таким чином, правові основи цільового призначення землі є комплексним набором норм, що вимагають глибокого розуміння та дотримання для успішної реалізації будь-яких проєктів, пов’язаних із землею.

Українське законодавство чітко розрізняє землі за цільовим призначенням, поділяючи їх на дев’ять основних категорій згідно зі статтею 19 Земельного кодексу України. До них належать:

• Землі сільськогосподарського призначення (для ведення сільського господарства).
• Землі житлової та громадської забудови (для будівництва житлових будинків, громадських будівель).
• Землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення.
• Землі оздоровчого призначення.
• Землі рекреаційного призначення.
• Землі історико-культурного призначення.
• Землі лісогосподарського призначення.
• Землі водного фонду.
• Землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Кожна з цих категорій має свої особливості використання. Наприклад, у межах земель житлової та громадської забудови існують підкатегорії, які визначають тип забудови: для індивідуального житлового будівництва, багатоповерхової житлової забудови, для будівництва та обслуговування комерційних об’єктів тощо. Ці підкатегорії, або функціональні зони, часто деталізуються у містобудівній документації на місцевому рівні, такій як детальний план території. Наприклад, ділянка, призначена для ‘індивідуального житлового будівництва’ (код 02.01 згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель, затвердженою Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів № 548 від 23.07.2010), дозволяє будівництво житлових будинків висотою до 3-4 поверхів, відповідно до ДБН Б.2.2-12:2019 ‘Планування і забудова територій’. Це виключає можливість зведення висотних комерційних центрів або промислових об’єктів на такій ділянці. Розуміння цих відмінностей є критичним для розробки адекватних архітектурних проєктів та стратегічного планування будівництва. Наявність детального плану території (ДПТ) або плану зонування є обов’язковою для законного отримання містобудівних умов та обмежень. Як правильно обрати ділянку з потрібним цільовим призначенням – це перший крок до успішного проєкту. Наприклад, якщо ви плануєте зведення будинку в стилі A-Frame, переконайтеся, що призначення землі відповідає індивідуальному житловому будівництву, а не рекреаційному, яке має інші обмеження щодо капітальності споруд. Це дозволить уникнути перешкод у введенні об’єкта в експлуатацію. Розмежування категорій має не тільки правовий, а й економічний вплив, оскільки ринкова вартість землі суттєво варіюється залежно від її цільового призначення. Землі житлової забудови, як правило, мають вищу вартість порівняно із землями сільськогосподарського призначення. Це підкреслює важливість точного визначення та, за потреби, зміни цільового призначення земельної ділянки відповідно до майбутніх планів використання.

Зміна цільового призначення земельної ділянки – це складна, але цілком реальна процедура, яка вимагає суворого дотримання законодавства України. Вона регламентується статтями 20, 21 та 186 Земельного кодексу України, а також Законом України ‘Про землеустрій’. Процес починається з ініціативи власника або користувача ділянки. Для земель, що перебувають у приватній власності, зміна цільового призначення відбувається за рішенням відповідної місцевої ради або органу виконавчої влади. Для земель державної або комунальної власності, зміна цільового призначення здійснюється після їх відведення та затвердження проєктів землеустрою. Основні етапи цього процесу включають:

1. Подання клопотання: Власник або користувач подає клопотання до місцевої ради (для земель у межах населених пунктів) або до територіального органу Держгеокадастру (для земель за межами населених пунктів) із зазначенням бажаного цільового призначення та обґрунтуванням його необхідності. До клопотання додаються графічні матеріали, копія правовстановлюючого документа на землю.
2. Надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою: Відповідний орган розглядає клопотання і ухвалює рішення про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо зміни цільового призначення. Це рішення є підставою для початку робіт.
3. Розроблення проєкту землеустрою: Сертифікована землевпорядна організація розробляє проєкт землеустрою, який повинен відповідати містобудівній документації (генеральному плану, детальному плану території, плану зонування). Проєкт включає графічні матеріали, пояснювальну записку, відомості про обмеження у використанні землі. Термін розроблення може становити від 1 до 3 місяців.
4. Погодження та експертиза проєкту: Проєкт землеустрою погоджується з органами архітектури та містобудування, природоохоронними органами, органами культурної спадщини тощо. У деяких випадках, може бути потрібна державна експертиза землевпорядної документації.
5. Затвердження проєкту: Після всіх погоджень та, за необхідності, експертизи, проєкт землеустрою подається на затвердження до органу, який надав дозвіл на його розроблення (місцева рада або орган Держгеокадастру). Рішення про затвердження є ключовим документом.
6. Внесення змін до Державного земельного кадастру та реєстрація: На підставі затвердженого проєкту та рішення про зміну цільового призначення, відомості про ділянку вносяться до Державного земельного кадастру, а потім реєструються зміни в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це остаточний етап, що юридично закріплює нове цільове призначення.

Весь процес може тривати від 6 місяців до 1 року, залежно від складності ділянки, її розміщення та повноти наданих документів. Звернення до досвідчених фахівців значно прискорює та спрощує цю процедуру, мінімізуючи ризики відмови або затримок. Типові помилки при будівництві часто пов’язані саме з ігноруванням земельних нюансів.

Ігнорування або невідповідність цільового призначення земельної ділянки чинному законодавству тягне за собою серйозні юридичні та будівельні наслідки. По-перше, будівництво об’єкта, що не відповідає цільовому призначенню землі, вважається самочинним будівництвом. Згідно зі статтею 376 Цивільного кодексу України, самочинно збудований об’єкт може бути знесений за рішенням суду, а витрати на знесення покладаються на особу, яка здійснила таке будівництво. Це також унеможливлює введення об’єкта в експлуатацію, що означає неможливість його підключення до інженерних мереж (електрика, вода, газ) та отримання поштової адреси. Отже, такий об’єкт не може бути зареєстрований як законне майно, проданий, подарований чи успадкований.

По-друге, використання землі не за цільовим призначенням є адміністративним правопорушенням. Стаття 53 Кодексу України про адміністративні правопорушення передбачає накладення штрафу на громадян від 5 до 30 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 85 до 510 грн) та на посадових осіб від 15 до 50 неоподатковуваних мінімумів (від 255 до 850 грн). У разі повторного порушення або значних наслідків, застосовуються більш суворі санкції, аж до примусового припинення права користування земельною ділянкою або її конфіскації. Наприклад, якщо на ділянці для ведення особистого селянського господарства зведено багатоповерховий житловий будинок або промисловий об’єкт, це може бути підставою для вилучення ділянки.

По-третє, це впливає на проєктну документацію. При розробці архітектурного проєкту та інженерних систем, таких як система вентиляції, необхідно враховувати не тільки технічні стандарти, а й правові обмеження, пов’язані з цільовим призначенням. Містобудівні умови та обмеження, які є обов’язковим компонентом проєктування, видаються лише за умови відповідності цільового призначення землі майбутньому об’єкту. Інакше проєкт не буде погоджено, що призведе до затягування строків будівництва та додаткових фінансових витрат. Девелопер повинен чітко розуміти, що кожен проєкт має свої рамки. Важливо зазначити, що у судовій практиці існує багато випадків, коли через невідповідність цільового призначення було скасовано дозволи на будівництво або зобов’язано знести вже збудовані об’єкти. Це підкреслює необхідність ретельної перевірки та, за необхідності, належного оформлення зміни цільового призначення до початку будівельних робіт.

Цільове призначення землі безпосередньо диктує допустимість та характер будівельних рішень, впливаючи на архітектуру, матеріали, інженерні системи та навіть на вибір типу фундаменту. Наприклад, на землях сільськогосподарського призначення, призначених для ведення фермерського господарства, дозволено будівництво лише тих споруд, що функціонально пов’язані з сільськогосподарською діяльністю: ферми, склади, ангари для техніки, житлові будинки для фермерів. При цьому норми ДБН В.2.2-15:2019 ‘Житлові будинки. Основні положення’ будуть застосовуватися до житлової частини, але загальний контекст забудови залишатиметься сільськогосподарським.

На землях житлової та громадської забудови, особливо тих, що призначені для індивідуального житлового будівництва, забудовник має значно ширший спектр можливостей. Тут можна застосовувати різні технології: від традиційного цегляного або бетонного будівництва до сучасних рішень, таких як будинки з клеєного бруса або з використанням CLT-панелей. Для таких будинків критично важливим є правильний вибір фундаменту, який повинен відповідати як геологічним умовам, так і типу несучих конструкцій. Наприклад, для легких каркасних будинків часто достатньо стрічкового фундаменту дрібного залягання або фундаментної плити, тоді як для важких кам’яних конструкцій можуть вимагатися більш масивні заглиблені фундаменти або пальові системи.

Обмеження також можуть стосуватися висотності забудови, щільності, відсотка забудови ділянки та відступів від меж. Ці параметри чітко прописуються у містобудівних умовах та обмеженнях, які видаються на підставі містобудівної документації. Наприклад, для ділянок під індивідуальне житлове будівництво можуть бути встановлені обмеження щодо максимальної висоти будинку (наприклад, до 12-15 метрів, що відповідає 3-4 поверхам), максимального відсотка забудови (часто 20-30% від площі ділянки) та обов’язкових відступів від червоних ліній і сусідніх ділянок (від 3 до 6 метрів). Ігнорування цих норм призведе до неможливості отримання дозволу на будівництво та введення об’єкта в експлуатацію. Таким чином, ретельний аналіз цільового призначення та містобудівної документації є першочерговим завданням архітектора та інженера-проєктувальника, оскільки він закладає основу для всіх подальших технічних рішень і гарантує легітимність будівельного процесу.

Ключовими реєстрами, що містять інформацію про цільове призначення землі в Україні, є Державний земельний кадастр (ДЗК) та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ДРРП). Ці системи працюють синхронно, забезпечуючи офіційне підтвердження прав на землю та її характеристик. Інформація про цільове призначення ділянки є одним з обов’язкових атрибутів, що вноситься до ДЗК. Саме в кадастрі зберігаються відомості про кадастровий номер, місце розташування, площу, межі, якісні характеристики та, що найважливіше для нашої теми, цільове призначення земельної ділянки. Зміна будь-якої з цих характеристик, включаючи цільове призначення, вимагає внесення відповідних відомостей до ДЗК на підставі затвердженої землевпорядної документації. Без цього юридична зміна не вважається завершеною.

Після внесення змін до ДЗК, інформація про нове цільове призначення відображається у витязі з Державного земельного кадастру. Цей документ є офіційним підтвердженням всіх характеристик ділянки. Наступним етапом є реєстрація речового права на оновлену земельну ділянку в ДРРП. У цьому реєстрі фіксуються права власності та інші речові права (оренда, емфітевзис, суперфіцій), а також усі обтяження, які можуть бути накладені на земельну ділянку. Внесення змін до ДРРП є завершальним етапом юридичного оформлення, оскільки саме з моменту державної реєстрації право власності або інше речове право на нерухоме майно виникає, змінюється або припиняється. Це забезпечує принцип публічності та достовірності інформації про нерухоме майно. Для реєстрації змін необхідно звернутися до центру надання адміністративних послуг або нотаріуса з оригіналами документів, що підтверджують зміну цільового призначення (рішення місцевої ради/органу Держгеокадастру, проєкт землеустрою, витяг з ДЗК).

Важливо пам’ятати, що розбіжності між інформацією у ДЗК та ДРРП можуть призвести до юридичних спорів та проблем із відчуженням або використанням земельної ділянки. Тому важливо забезпечувати актуальність даних в обох реєстрах. Завдяки електронним сервісам, отримати базову інформацію про ділянку можна онлайн, що значно спрощує початкову перевірку. Проте, для офіційного підтвердження завжди потрібні витяги. Такий подвійний механізм реєстрації покликаний максимально захистити права власників та інвесторів, забезпечуючи прозорість та достовірність даних про земельні ресурси. Успішний будівельний проєкт з CLT-панелей або будь-якої іншої сучасної технології завжди починається з перевіреної та належним чином оформленої земельної ділянки.

Уникнення помилок при роботі з цільовим призначенням землі є запорукою успішної реалізації будівельного проєкту та уникнення фінансових втрат. Наведемо ключові практичні рекомендації:

1. Ретельна перевірка перед придбанням: Перед покупкою земельної ділянки обов’язково замовте витяг з Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Переконайтеся, що зазначене цільове призначення відповідає вашим планам щодо її використання та забудови. Зверніть увагу на наявність обтяжень, які можуть перешкоджати будівництву.
2. Консультація з фахівцями: Залучайте кваліфікованих землевпорядників та юристів, які спеціалізуються на земельному праві. Вони допоможуть не тільки правильно перевірити документи, а й супроводжуватимуть процедуру зміни цільового призначення, якщо це буде необхідно. Це дозволить уникнути типових помилок, пов’язаних з неправильним оформленням документації або порушенням процедурних вимог.
3. Аналіз містобудівної документації: Вивчіть генеральний план населеного пункту, детальний план території (ДПТ) та план зонування. Ці документи містять важливу інформацію про функціональні зони, дозволену висотність, щільність забудови, червоні лінії та інші містобудівні обмеження. Навіть якщо цільове призначення дозволяє будівництво житла, ДПТ може містити додаткові обмеження, які необхідно врахувати.
4. Планування зміни цільового призначення заздалегідь: Якщо ваше бажане використання землі не відповідає поточному цільовому призначенню, ініціюйте процедуру зміни якнайшвидше. Цей процес тривалий (від 6 місяців до року), тому його необхідно враховувати у загальному графіку проєкту. Не починайте будівельні роботи до завершення всіх юридичних процедур.
5. Дотримання вимог проєкту землеустрою: Проєкт землеустрою є основним документом, що обґрунтовує зміну цільового призначення. Переконайтеся, що він розроблений відповідно до всіх норм і погоджений з усіма необхідними інстанціями. Будь-які недоліки в цьому документі можуть стати причиною відмови у затвердженні.
6. Регулярний моніторинг законодавства: Земельне законодавство України досить динамічне. Слідкуйте за змінами в нормативних актах, які можуть впливати на процедури зміни цільового призначення або на використання земельних ділянок.

Дотримання цих рекомендацій допоможе вам уникнути правових пасток та забезпечити стабільну реалізацію вашого будівельного проєкту. Початок будівництва завжди вимагає юридичної чистоти ділянки.

Державне регулювання використання земель за цільовим призначенням є суворим, і порушення встановлених норм тягне за собою значну відповідальність. Основні види відповідальності визначені у Земельному кодексі України, Кодексі України про адміністративні правопорушення (КУпАП) та Кримінальному кодексі України (ККУ). Найпоширенішим є адміністративна відповідальність, яка застосовується за використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Згідно зі статтею 53 КУпАП, штрафи для громадян можуть становити від 85 до 510 гривень, а для посадових осіб — від 255 до 850 гривень. Однак, на практиці, ці штрафи часто є лише початком ланцюга проблем.

У разі значного порушення, наприклад, капітального будівництва на землях сільськогосподарського призначення або самочинної забудови на ділянці з невідповідним цільовим призначенням, можуть бути застосовані більш серйозні заходи. Органи державного контролю за використанням та охороною земель можуть видати припис про усунення порушення земельного законодавства. Якщо порушення не усувається у встановлений термін, держава має право звернутися до суду з позовом про примусове припинення права власності або права користування земельною ділянкою. Це означає, що ділянка може бути вилучена у власника або орендаря. Стаття 143 Земельного кодексу України передбачає підстави для примусового припинення прав на землю, серед яких ‘використання земельної ділянки не за цільовим призначенням’.

Крім того, самочинне будівництво, яке є прямим наслідком невідповідності цільового призначення, може призвести до його знесення. Витрати на демонтаж будівлі покладаються на порушника. Існує також кримінальна відповідальність за самовільне зайняття земельних ділянок (стаття 197-1 ККУ), що карається штрафом, арештом або навіть обмеженням волі, залежно від тяжкості злочину та завданих збитків. Суб’єктом відповідальності є як власник землі, так і особа, яка здійснила самочинну забудову. Важливо розуміти, що держава має механізми для відстеження використання земель, включаючи супутниковий моніторинг та регулярні перевірки. Таким чином, ретельне дотримання законодавства щодо цільового призначення землі є не просто рекомендацією, а обов’язковою умовою для безпечної та законної реалізації будь-яких проєктів, пов’язаних із землею та будівництвом. Ці аспекти необхідно враховувати ще на етапі вибору ділянки, щоб уникнути помилок при виборі ділянки.