ПОДАТКИ ТА ВИТРАТИ ПРИ ОФОРМЛЕННІ БУДІВЕЛЬНИХ ПРОЄКТІВ В УКРАЇНІ

Розробка комплексної фінансової моделі, що включає ‘Total Cost of Ownership’ (TCO), є критично важливою для точного прогнозування всіх витрат, пов’язаних з оформленням будівельного проєкту в Україні. TCO охоплює не лише прямі податки та збори, а й приховані витрати, що можуть виникнути на різних етапах. Наприклад, на етапі придбання земельної ділянки, окрім ціни самого активу, необхідно враховувати державне мито (0,5% від вартості, але не менше 1 НМДГ), збір до Пенсійного фонду (1% від вартості) та послуги нотаріуса. Додатково можуть бути витрати на оцінку майна для цілей оподаткування, що є обов’язковим згідно з Податковим кодексом України (ПКУ).

В рамках TCO слід також враховувати податок на додану вартість (ПДВ) у розмірі 20% на більшість будівельних матеріалів та послуг, якщо суб’єкт господарювання є платником ПДВ. Для фізичних осіб, які не є платниками ПДВ, ці витрати вже закладені в ціну товарів та послуг. Проте, при оформленні актів виконаних робіт, слід бути уважним до коректності відображення ПДВ у документації. Аналіз TCO дозволяє ідентифікувати потенційні ризики та можливості для оптимізації. Наприклад, використання типових проєктів замість індивідуальних може скоротити витрати на проєктну документацію та її експертизу. Комплексний підхід до TCO дає змогу інвестору отримати повну картину фінансових зобов’язань, починаючи від стадії ідеї до моменту введення об’єкта в експлуатацію і навіть подальшої експлуатації та обслуговування. Це також включає потенційні податки на нерухоме майно після введення об’єкта в експлуатацію, які розраховуються на основі площі та встановлених місцевими радами ставок (до 1,5% від мінімальної заробітної плати за 1 кв.м.).

Детальна фінансова модель повинна містити графік платежів, розподіл витрат за етапами проєкту та відповідальними підрозділами. Це дозволяє забезпечити ліквідність та контроль за фінансовими потоками, мінімізуючи ризики затримок через нестачу коштів на обов’язкові платежі. Важливо враховувати інфляційні ризики та можливе зростання цін на послуги та матеріали, особливо в умовах нестабільної економіки. Для успішної реалізації проекту, рекомендується звернутися до досвідчених фахівців, які допоможуть розробити точний кошторис та фінансову стратегію. Більше інформації про архітектурне планування можна знайти на цій сторінці.

Етап проєктування є фундаментальним для визначення податкових та адміністративних витрат, оскільки саме тут закладаються основні характеристики майбутнього об’єкта, що впливають на дозвільну документацію та її вартість. Згідно з ДБН А.2.2-3:2014 ‘Склад та зміст проектної документації на будівництво’, проєктна документація повинна включати всі необхідні розділи (Архітектурні, Конструктивні, Інженерні), кожен з яких потребує експертизи та погоджень.

Вартість експертизи проєктної документації, яка є обов’язковою для об’єктів з класом наслідків СС2 та СС3, розраховується відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України №560 від 11.05.2011. Ця вартість залежить від кошторисної вартості будівництва та категорії складності об’єкта. Чим складніший проєкт, тим вища вартість експертизи, що прямо впливає на загальні адміністративні витрати. Наприклад, для об’єктів класу СС3 (значні наслідки) вимоги до проєктної документації є значно вищими, що може збільшити її вартість та тривалість погодження.

Окрім експертизи, до витрат на проєктування належить отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, технічних умов на підключення до інженерних мереж (водопостачання, каналізація, електропостачання, газопостачання). Кожен з цих документів має свою вартість, яка може бути фіксованою (адміністративний збір) або залежати від потужностей чи обсягів споживання. Важливо також враховувати витрати на авторський нагляд за будівництвом, що також є обов’язковим для об’єктів СС2 та СС3, і становить певну частку від кошторисної вартості проєктних робіт.

Раціональне проєктування з використанням сучасних технологій, таких як BIM (Building Information Modeling), може знизити кількість помилок, що своєю чергою мінімізує необхідність внесення змін до проєкту та повторних експертиз, заощаджуючи час і гроші. Однак, саме в цей час закладаються можливі податкові пільги або підвищені витрати. Наприклад, проєктування об’єктів, що відповідають високим стандартам енергоефективності (наприклад, ZEB – Zero Energy Building), може у майбутньому дати право на певні податкові пільги або гранти, хоча початкові витрати на проєктування таких систем можуть бути вищими. Детальніше про інженерні системи можна дізнатися на нашому сайті.

Гео-розвідка, або інженерні вишукування, є першим і невід’ємним етапом будь-якого будівельного проєкту, що має прямий вплив на податки та витрати при оформленні. Згідно з ДБН А.2.1-1:2008 ‘Інженерні вишукування для будівництва’, ці роботи є обов’язковими для забезпечення безпеки та надійності майбутнього об’єкта. Вони включають геодезичні, геологічні, гідрогеологічні та екологічні дослідження. Кожен вид вишукувань потребує залучення ліцензованих спеціалістів та має свою вартість, яка залежить від обсягу робіт, складності ділянки та необхідної глибини досліджень.

Результати гео-розвідки формують основу для проєктування фундаментів, визначення класу наслідків та розробки інженерних рішень, що своєю чергою впливає на подальші етапи оформлення. Наприклад, виявлення складних ґрунтових умов (слабкі ґрунти, високий рівень ґрунтових вод) може призвести до необхідності розробки спеціальних, дорожчих типів фундаментів або додаткових заходів з водовідведення, що збільшує кошторисну вартість будівництва і, як наслідок, може вплинути на розмір адміністративних зборів за експертизу проєкту. Усі звіти про вишукування підлягають експертизі, особливо для об’єктів СС2 та СС3, що також є статтею витрат.

Додатково, для ділянок, що розташовані у складних географічних зонах (наприклад, Карпати або прибережні зони), можуть знадобитися розширені екологічні та сейсмічні дослідження, які також мають свою ціну. Важливо розуміти, що витрати на гео-розвідку є інвестицією в безпеку та довговічність будівлі, дозволяючи уникнути значно більших витрат на усунення аварійних ситуацій або перебудову в майбутньому. Відсутність або неякісне проведення вишукувань може призвести до відмови в погодженні проєкту органами ДАБК, що затягне процес оформлення та спричинить додаткові фінансові втрати. Таким чином, своєчасне та якісне виконання гео-розвідки є критичним елементом успішного та економічно виправданого будівельного проєкту.

Фінансові витрати на гео-розвідку можуть варіюватися від 5 000 до 50 000+ грн залежно від площі ділянки, кількості свердловин та складності ґрунтів. Ці витрати повинні бути чітко закладені в загальну фінансову модель TCO.

Забезпечення структурної цілісності та розрахунок навантажень є ключовим аспектом проєктування, що безпосередньо впливає на податкові та адміністративні витрати при оформленні. Згідно з ДБН В.1.2-14:2018 ‘Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель і споруд’, всі будівлі повинні проєктуватися з урахуванням діючих навантажень (постійних, тимчасових, вітрових, снігових, сейсмічних). Ці розрахунки виконуються кваліфікованими інженерами-проєктувальниками та є невід’ємною частиною проєктної документації.

Для об’єктів з класом наслідків СС2 та СС3 обов’язковою є державна експертиза проєкту, яка включає перевірку розрахунків на міцність та стійкість конструкцій. Вартість такої експертизи, як зазначалося, залежить від кошторисної вартості будівництва, а помилки в розрахунках або невідповідність нормам ДБН можуть призвести до необхідності перероблення проєкту та повторної експертизи, що тягне за собою додаткові фінансові витрати. Важливо, що інженер-проєктувальник несе персональну відповідальність за коректність розрахунків, і його послуги є суттєвою статтею витрат на етапі ‘оформлення’ документації.

Окрім цього, для складних об’єктів може знадобитися незалежна експертиза або науково-технічний супровід, що також збільшує загальні витрати. Слід зазначити, що у випадку виявлення недоліків у проєктній документації під час державної експертизи, розробнику проєкту надається час на їх усунення. Проте, якщо недоліки є суттєвими, це може призвести до негативного висновку експертизи, що фактично зупиняє процес отримання дозволу на будівництво та призводить до значних фінансових та часових втрат. Таким чином, забезпечення високої якості інженерних розрахунків на ранніх етапах є критичним для мінімізації витрат на ‘оформлення’ та прискорення реалізації проєкту. Для деталізації конструктивних рішень важливо знати про різні типи фундаментів, про що можна дізнатися, наприклад, на сторінці про фундаменти.

Отримання дозволу на будівництво є одним з найважливіших і найбільш витратних етапів у процесі ‘оформлення’ будівельного проєкту в Україні. Процедура регламентується Законом України ‘Про регулювання містобудівної діяльності’ та іншими підзаконними актами. Адміністративний збір за видачу дозволу на будівництво встановлюється відповідно до Закону України ‘Про адміністративні послуги’ та Постанови КМУ №1028 від 07.10.2015. Розмір збору залежить від класу наслідків (відповідальності) об’єкта будівництва (СС1, СС2, СС3) та його кошторисної вартості.

Для об’єктів СС1 (незначні наслідки) адміністративний збір може бути мінімальним або відсутнім, тоді як для СС2 (середні наслідки) і СС3 (значні наслідки) він значно зростає. Наприклад, для об’єктів СС2 та СС3, які мають значний вплив на оточуюче середовище або підвищений ризик для життя людей, розмір збору може сягати значних сум, виходячи з відсотка від загальної кошторисної вартості. Важливо також враховувати терміни розгляду документів. Офіційний термін для видачі дозволу становить 10 робочих днів, проте на практиці він може бути продовжений через запити на уточнення чи виправлення документації, що також призводить до непрямих фінансових втрат через затримки в початку робіт.

Крім прямого адміністративного збору, необхідно враховувати витрати на виготовлення технічного паспорта об’єкта, інвентаризацію, реєстрацію права власності на землю та отримання витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Усі ці документи є обов’язковими для отримання дозволу та введення об’єкта в експлуатацію. Додаткові витрати можуть виникнути у разі необхідності отримання дозволів на спеціальні роботи (наприклад, роботи в межах охоронних зон), що також регулюється окремими нормативно-правовими актами. Комплексний підхід до розрахунку всіх цих платежів дозволить уникнути непередбачених витрат та забезпечити своєчасне отримання всіх необхідних дозволів. Розуміння цих етапів важливе для будь-якого будівельного проєкту, включаючи такі, як будівництво церков та каплиць, деталі про які можна знайти на відповідній сторінці.

Введення будівельного об’єкта в експлуатацію є фінальним етапом ‘оформлення’, який також пов’язаний зі значними податковими та адміністративними витратами. Цей процес підтверджує готовність об’єкта до використання згідно з проєктною документацією та відповідність будівельним нормам. Основним документом, що засвідчує введення в експлуатацію, є сертифікат або декларація про готовність об’єкта. Адміністративний збір за видачу такого сертифіката встановлюється на рівні 10% від вартості будівництва для об’єктів СС2 та СС3, згідно з Постановою КМУ №1028. Для об’єктів СС1 подається декларація, що зазвичай не вимагає адміністративного збору.

Крім прямого збору, необхідно врахувати витрати на фінальну інвентаризацію об’єкта БТІ (Бюро технічної інвентаризації) для отримання нового технічного паспорта. Ця послуга має свою вартість, яка залежить від площі та складності об’єкта. Після отримання сертифіката про введення в експлуатацію, обов’язковим є державна реєстрація права власності на новостворений об’єкт нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав. Ця реєстрація також супроводжується сплатою адміністративного збору (стандартний термін – 5 робочих днів, прискорений – 2 робочі дні, з відповідним підвищенням збору).

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, починає нараховуватися з моменту реєстрації права власності. Його розмір встановлюється місцевими радами, але не може перевищувати 1,5% від мінімальної заробітної плати за 1 квадратний метр загальної площі об’єкта. Важливо розуміти, що несвоєчасне введення об’єкта в експлуатацію може призвести до нарахування штрафів, що є додатковою фінансовою втратою для інвестора. Наприклад, за самочинне будівництво або введення в експлуатацію без відповідних дозволів, законодавство України передбачає значні штрафні санкції. Таке ретельне ‘оформлення’ гарантує легальність і стабільність володіння нерухомістю. Дізнатися більше про різні будівельні процеси можна на нашій сторінці.

Оптимізація податкових та адміністративних витрат при оформленні будівельних проєктів вимагає системного підходу та глибокого розуміння законодавства України. Однією з ключових стратегій є ретельне планування всіх етапів від самого початку, залучаючи кваліфікованих юристів, бухгалтерів та інженерів-проєктувальників. Це дозволить уникнути типових помилок, які можуть призвести до перевитрат та штрафів.

Перша рекомендація — це максимізація використання податкових пільг та програм підтримки. Хоча для будівництва житла їх небагато, для комерційних або енергоефективних проєктів можуть існувати спеціальні умови (наприклад, для об’єктів з високим класом енергоефективності, що відповідають стандартам ZEB). Варто також розглянути можливість використання певних форм господарювання, які можуть мати відмінності в оподаткуванні (наприклад, ФОП 3 групи, якщо це відповідає діяльності).

Друга стратегія — це мінімізація ризиків затримок та коригувань. Високоякісна проєктна документація, що відповідає всім ДБН та іншим нормативам, значно зменшує ймовірність відмов або вимог щодо перероблення. Використання BIM-технологій може тут відіграти ключову роль, дозволяючи виявити колізії ще на етапі проєктування. Також важливе своєчасне отримання всіх технічних умов та дозволів, щоб уникнути простоїв на будівельному майданчику.

Третя рекомендація — контроль за договорами з підрядниками та постачальниками. Чітко прописані умови, ціни та терміни виконання робіт, а також відповідальність сторін, допоможуть уникнути судових спорів та додаткових витрат. Важливо перевіряти статус підрядників як платників податків, щоб уникнути проблем з ПДВ.

Четверта стратегія — систематичний моніторинг змін у законодавстві. Податкове та будівельне законодавство України є динамічним, і своєчасне реагування на зміни може допомогти оптимізувати витрати. Наприклад, зміни в нормативах щодо класу наслідків можуть вплинути на вимоги до експертизи. Звернувшись до професіоналів, ви можете знайти оптимальні рішення, які відповідатимуть вашим потребам і бюджету. Детальну інформацію про нашу компанію можна знайти на сайті Колео.

Порушення встановлених процедур ‘оформлення’ будівельних проєктів в Україні тягне за собою серйозну правову відповідальність, що може включати значні штрафи, приписи про знесення самочинно збудованих об’єктів та навіть кримінальну відповідальність у певних випадках. Основним регулюючим документом є Кодекс України про адміністративні правопорушення (КУпАП), стаття 96, яка встановлює відповідальність за порушення вимог законодавства, будівельних норм, стандартів і правил під час будівництва.

Наприклад, за виконання будівельних робіт без дозволу на будівництво для об’єктів СС2 та СС3 передбачені штрафи для юридичних осіб у розмірі від 300 до 400 мінімальних заробітних плат (станом на 2024 рік це може сягати сотень тисяч гривень). Для фізичних осіб такий штраф є меншим, але також значним. За введення в експлуатацію об’єкта без відповідного сертифіката чи декларації також передбачені штрафні санкції. Крім того, існує відповідальність за надання недостовірних даних у дозвільних документах.

У випадку самочинного будівництва, особливо якщо об’єкт неможливо привести у відповідність до норм, органи ДАБК (Державна архітектурно-будівельна інспекція, нині – ДІАМ) мають право подавати позови до суду про знесення такого об’єкта. Це не тільки призводить до повної втрати інвестицій, але й додаткових витрат на демонтаж. Важливо також враховувати відповідальність проєктувальників та експертів за неякісно виконані роботи або недостовірні висновки. Згідно з законодавством, вони несуть адміністративну та, в деяких випадках, кримінальну відповідальність.

Щоб уникнути таких наслідків, необхідно суворо дотримуватися всіх етапів ‘оформлення’, починаючи від отримання містобудівних умов та обмежень, розробки проєктної документації, проведення експертизи, отримання дозволу на будівництво і закінчуючи введенням об’єкта в експлуатацію. Співпраця з кваліфікованими юристами та фахівцями у сфері будівництва допоможе забезпечити повну відповідність законодавству та мінімізувати правові ризики. Більше інформації про важливість дотримання норм та уникнення помилок при будівництві можна знайти, переглянувши статтю про типові помилки.