ОБОВ’ЯЗКОВІ ПУНКТИ КОНТРАКТУ З ПРОЕКТАНТОМ

Контракт на проєктування є базовим документом, що регулює відносини між замовником та виконавцем проєктних робіт. В Україні його правовою основою слугує Цивільний Кодекс України (глави 61, 63) та Господарський Кодекс України (глави 32, 33), а також спеціальні нормативно-правові акти у сфері містобудування. До обов’язкових реквізитів такого договору належать: повні найменування та реквізити сторін (юридична адреса, ЄДРПОУ/РНОКПП, банківські реквізити), предмет договору (чітке визначення об’єкта проєктування, його призначення, склад проєктної документації відповідно до ДБН А.2.2-3:2014 ‘Склад та зміст проектної документації на будівництво’), строки виконання робіт (початковий, проміжний, кінцевий), вартість робіт та порядок розрахунків, права та обов’язки сторін, відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання зобов’язань, порядок вирішення спорів, умови розірвання договору та форс-мажорні обставини. Важливим аспектом є також посилання на якісні проєкти, які є зразком відповідності нормам.

Предмет договору має бути сформульований максимально детально, вказуючи на стадійність проєктування (наприклад, ескізний проєкт, проєкт, робочий проєкт), обсяг документації для кожної стадії та її відповідність чинним державним будівельним нормам та стандартам. Наприклад, для об’єктів класу наслідків СС2 та СС3 обов’язковою є експертиза проєктної документації, і це має бути відображено в договорі. Недостатня деталізація предмету може призвести до розширення обсягу робіт без додаткової оплати або до непорозумінь щодо кінцевого продукту. Відповідно до статті 875 ЦК України, за договором підряду на проєктні роботи підрядник зобов’язується розробити за завданням замовника проєктну документацію, а замовник – прийняти та оплатити її. Чітке визначення цих аспектів на початковому етапі є запорукою взаємовигідної та безконфліктної співпраці. Загальний термін виконання робіт має бути розбитий на етапи, кожен з яких повинен мати чіткі дедлайни та критерії приймання.

Додатково, в контракті варто вказати вимоги до формату надання документації (паперовий, електронний, BIM-модель) та кількість примірників. Це дозволить уникнути суперечок на етапі передачі результатів робіт. Посилання на конкретні ДБН, наприклад, ДБН В.2.2-15:2019 ‘Житлові будинки. Основні положення’ або ДБН В.2.6-31:2016 ‘Теплова ізоляція будівель’, підкреслює технічну компетентність і відповідальність проектанта. Відповідно до норм ДБН, проєктувальник несе відповідальність за якість та відповідність проєктних рішень. Таким чином, контракт повинен бути комплексним документом, що охоплює як загальні юридичні, так і специфічні технічні аспекти проєктування. Його належне оформлення – це інвестиція у стабільність та успішність вашого будівельного проєкту в Україні.

Одним із найкритичніших розділів контракту з проектантом є детальний опис обсягу робіт, що відповідає стадії Проєктування (BIM). Цей розділ повинен включати не лише перелік розділів проєктної документації (АР, КР, ОВ, ВК, ЕО тощо), а й конкретні завдання, які має виконати проектант. Наприклад, чи включає договір розробку декількох варіантів планування, візуалізацій, виконання інженерних розрахунків (теплотехнічних, статичних), розробку специфікацій матеріалів та обладнання. Важливо чітко розмежувати стадії проєктування: від ескізного проєкту (ЕП) до робочої документації (РД), з окремим визначенням результатів для кожного етапу.

Застосування BIM-технологій (Building Information Modeling) революціонізує процес проєктування, дозволяючи створювати єдину, інтегровану цифрову модель об’єкта. Якщо замовник очікує BIM-модель, це має бути чітко зафіксовано у контракті, з вказівкою рівня деталізації моделі (LOD — Level of Development), програмного забезпечення, що використовуватиметься (наприклад, Autodesk Revit, ArchiCAD), формату обміну даними (наприклад, IFC) та відповідальності замовника за надання вихідних даних. Наприклад, для рівня LOD 300 модель повинна містити точні розміри, розташування та характеристики елементів. Це значно підвищує точність, зменшує кількість колізій та оптимізує подальші етапи будівництва та експлуатації. В умовах складних інженерних систем, BIM стає незамінним інструментом.

Відсутність чітких вимог щодо BIM може призвести до того, що проектант надасть лише традиційні двовимірні креслення, тоді як замовник очікуватиме повноцінну 3D-модель з інтегрованою інформацією. Додатково, у контракті слід передбачити умови для внесення змін до проєкту та їх вартість, а також порядок погодження цих змін. Це може бути визначено як відсоток від початкової вартості робіт або як фіксована ставка за годину роботи. Також важливим є питання інтеграції проєкту в загальний план будівництва та координації з іншими підрядниками. Деталізація обсягу робіт та вимог до BIM-моделі є запорукою того, що обидві сторони матимуть однакове розуміння кінцевого продукту та процесу його створення, що в кінцевому підсумку забезпечить ефективність та успішність проєкту в Україні.

Фінансові умови є серцем будь-якого контракту, і договір на проєктування не є винятком. У ньому має бути чітко зафіксована загальна вартість проєктних робіт, яка може бути визначена як фіксована сума або як розрахунок на основі трудомісткості (людино-годин) та вартості послуг. Також необхідно визначити графік платежів, прив’язаний до етапів виконання робіт (наприклад, 30% після підписання договору, 40% після затвердження ескізного проєкту, 30% після передачі робочої документації). Це стимулює проектанта дотримуватися строків і дає замовнику контроль над фінансовими потоками.

Строки виконання робіт повинні бути реалістичними та деталізованими, з вказівкою конкретних дат початку та завершення кожного етапу, а також проміжних термінів. За недотримання строків необхідно передбачити штрафні санкції. Відповідно до ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов’язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом. Пеня за прострочення може бути встановлена у розмірі 0,05% від вартості невиконаних робіт за кожен день прострочення, але не більше, ніж, наприклад, 10% від загальної суми. Проте, важливо також передбачити можливість обґрунтованого перенесення строків за згодою сторін у разі непередбачених обставин або змін у технічному завданні. Це дозволяє уникнути непотрібних конфліктів та забезпечити гнучкість у процесі проєктування.

Розділ про відповідальність сторін повинен чітко визначати наслідки невиконання або неналежного виконання зобов’язань. Проектант несе відповідальність за відповідність проєктної документації чинним нормам (ДБН, ДСТУ), технічному завданню та за відсутність помилок, що можуть призвести до збільшення вартості будівництва або експлуатації об’єкта. У разі виявлення таких помилок, проектна організація повинна за власний рахунок усунути їх та відшкодувати завдані збитки. Замовник, у свою чергу, несе відповідальність за своєчасне надання вихідних даних, оплату послуг та приймання робіт. Максимальний розмір відповідальності проектувальника може бути обмежений у договорі, наприклад, вартістю самого проєкту. Це дозволяє управляти ризиками для обох сторін та встановлювати справедливі умови співпраці. Загалом, прозора фінансова модель і чіткий розподіл відповідальності є фундаментом для довіри та продуктивної взаємодії в українському будівельному секторі.

Питання інтелектуальної власності є критично важливим у контракті з проектантом. У договорі необхідно чітко визначити, кому належать авторські права на розроблену проєктну документацію. Зазвичай, виключні майнові права на проєкт переходять до замовника після повної оплати робіт, що дає йому право використовувати документацію для будівництва, реконструкції та експлуатації об’єкта без додаткових відрахувань. Проте, архітектор зберігає особисті немайнові права, такі як право на авторство. Чітке розмежування цих прав дозволяє уникнути подальших спорів та забезпечити законне використання інтелектуального продукту. Наприклад, замовник може отримати право на внесення змін до проєкту, але з обов’язковим повідомленням автора.

Авторський нагляд — це послуга, яка може бути включена до основного договору або оформлена окремим додатком/договором. Вона передбачає контроль автора проєкту за дотриманням проєктних рішень під час будівництва, що є гарантією відповідності реалізованого об’єкта затвердженій документації. Його обсяг та вартість мають бути детально описані: кількість виїздів на об’єкт, терміни реагування на запити будівельників, перелік документації, що перевіряється. Відповідно до ДБН А.2.2-4:2018 ‘Авторський нагляд за будівництвом’, авторський нагляд є обов’язковим для об’єктів підвищеної складності або у разі застосування нових технологій. Недостатньо врегульоване питання авторського нагляду може призвести до того, що підрядник відхилиться від проєкту, а замовник не матиме правових важелів для впливу. Це особливо важливо для складних типових будівельних помилок.

Умови розірвання договору також потребують особливої уваги. Необхідно передбачити обґрунтовані підстави для дострокового розірвання контракту як з боку замовника, так і з боку проектанта (наприклад, суттєве порушення строків, недотримання якості робіт, зміна технічного завдання, що робить подальше виконання проєкту недоцільним). При цьому має бути визначений порядок взаєморозрахунків за фактично виконані роботи та порядок передачі документації. Наприклад, якщо договір розривається за ініціативою замовника без обґрунтованих причин, він може бути зобов’язаний оплатити вже виконані роботи та штраф. І навпаки, якщо проектант порушує умови, замовник має право вимагати повернення авансу та відшкодування збитків. Детально прописані умови розірвання мінімізують ризики та захищають інтереси обох сторін у разі виникнення непередбачених обставин.

Одним із найвідповідальніших аспектів проєктування є забезпечення відповідності будівельних рішень чинним нормам і стандартам, зокрема у сфері безпеки. Контракт із проектантом повинен чітко встановлювати відповідальність за дотримання цих норм. Зокрема, у контексті Вогнестійкості (EN 13501-2), проектант зобов’язаний розробити проєктні рішення, що відповідають вимогам ДБН В.1.1-7:2016 ‘Пожежна безпека об’єктів будівництва’. Цей нормативний документ визначає класи вогнестійкості будівель, конструкцій та матеріалів, вимоги до евакуаційних шляхів, систем пожежогасіння та димовидалення. Наприклад, для певних типів будівель можуть вимагатися конструкції з межею вогнестійкості REI 60 або R 120, що означає збереження несучої здатності, цілісності та теплоізоляційної здатності протягом 60 або 120 хвилин відповідно.

Європейський стандарт EN 13501-2 ‘Класифікація будівельних виробів та елементів конструкцій за вогнестійкістю’ є одним з ключових для визначення характеристик вогнестійкості. Хоча в Україні переважно застосовуються ДБН, у проєктах з європейським інвестуванням або міжнародними стандартами часто зустрічаються вимоги до відповідності саме EN. Контракт має чітко вказувати, які саме норми та стандарти (ДБН, ДСТУ, EN, ISO) повинні бути враховані проектантом. Це особливо актуально в Україні (загальні норми/клімат), де триває процес гармонізації національних стандартів з європейськими. Проектант має не тільки задекларувати відповідність, а й надати відповідні розрахунки, обґрунтування та сертифікати на матеріали, передбачені проєктом.

Відсутність належних рішень з вогнестійкості може призвести до відмови в експлуатації об’єкта, значних штрафів, а в найгіршому випадку — до людських жертв та кримінальної відповідальності. Тому договір повинен передбачати, що проєктант несе повну відповідальність за розробку рішень, які гарантують належний рівень пожежної безпеки, і у разі виявлення недоліків зобов’язаний їх усунути за власний рахунок. Замовнику слід вимагати, щоб у складі проєктної документації був окремий розділ ‘Протипожежні заходи’ з чітким описом усіх рішень. Усвідомлення важливості цих пунктів контракту є запорукою не лише юридичного захисту, а й безпеки майбутньої будівлі та її мешканців.

Укладання контракту з проектантом є складною юридичною процедурою, де легко припуститися помилок, що можуть мати серйозні наслідки для будівельного проєкту. Розуміння Типових помилок і як їх уникнути є критично важливим для кожного замовника. Одна з найпоширеніших помилок — це відсутність чітко сформульованого технічного завдання (ТЗ). Нечітке ТЗ призводить до розбіжностей у розумінні обсягу робіт, невідповідності очікувань результату та постійних змін у процесі, що затримує проєкт і збільшує витрати. Щоб цього уникнути, ТЗ має бути максимально детальним, з чітким переліком усіх вимог, функціоналу об’єкта, побажань щодо стилістики, матеріалів, інженерних систем та нормативних посилань. Його варто оформлювати як невід’ємний додаток до контракту.

Інша поширена помилка — ігнорування розділу про відповідальність або його недостатня деталізація. Замовники часто забувають прописати штрафні санкції за порушення строків, невідповідність проєкту нормам чи допущення критичних помилок. Це дає проектанту забагато свободи та зменшує його мотивацію дотримуватися умов. Необхідно чітко визначити розмір пені та штрафів, а також механізм їх нарахування. Також часто не врегульовано питання змін до проєкту: хто їх ініціює, як вони погоджуються, хто несе додаткові витрати. Без цих пунктів будь-яка зміна перетворюється на поле для конфлікту.

Третя суттєва помилка — відсутність чітких критеріїв приймання робіт. Якщо в договорі не зазначено, за якими критеріями замовник приймає виконані етапи проєктування, це створює простір для суб’єтивних оцінок та суперечок. Важливо вказати, що приймання здійснюється на підставі відповідності проєкту ТЗ, чинним ДБН та позитивного висновку експертизи (для об’єктів СС2, СС3). Додатково, слід уникати надмірного авансування без прив’язки до реальних етапів виконання робіт. Аванс не повинен перевищувати 30% від загальної вартості, а наступні платежі мають бути прив’язані до здачі конкретних, вимірюваних результатів. Уважне вивчення цих аспектів на етапі укладання договору є найкращою стратегією для захисту ваших інтересів та забезпечення успіху проєкту.

В Україні (загальні норми/клімат) договірні відносини у будівельному секторі мають свої особливості, які необхідно враховувати при укладанні контракту з проектантом. Окрім загальнонаціональних ДБН та ДСТУ, існують регіональні нормативні акти та особливості, які можуть впливати на проєктування. Наприклад, у деяких регіонах можуть бути специфічні вимоги до містобудівної документації, інженерних мереж або навіть архітектурного вигляду будівель. Хоча ці вимоги менш поширені для типових проєктів, для великих об’єктів або будівництва у центральних частинах міст вони можуть бути суттєвими.

Кліматичні умови України також накладають свій відбиток на проєктування і, відповідно, на вимоги до проєктанта. Проєктування будівель повинно враховувати температурні коливання (від -25°C взимку до +35°C влітку), снігові та вітрові навантаження, що є критичним для розрахунків несучих конструкцій та теплотехнічної ефективності будівлі. Наприклад, у Карпатах снігові навантаження значно вищі, ніж у південних регіонах, що вимагає специфічних рішень для покрівлі та несучих елементів. Контракт має зобов’язувати проектанта враховувати ці фактори відповідно до ДБН В.1.2-2:2006 ‘Навантаження і впливи’ та ДБН В.2.6-31:2016 ‘Теплова ізоляція будівель’.

Також варто звернути увагу на місцеві особливості ґрунтів. У різних регіонах України можуть переважати різні типи ґрунтів (глинисті, піщані, чорноземи), що впливає на вибір типу фундаменту. Наприклад, на Поліссі можуть бути поширені піщані ґрунти з високим рівнем ґрунтових вод, що вимагає ретельного проєктування дренажних систем та гідроізоляції. Хоча геологорозвідка зазвичай є окремою послугою, контракт з проектантом повинен передбачати його обов’язок враховувати дані геологорозвідки та запропонувати оптимальні інженерні рішення, засновані на цих даних. Замовнику важливо переконатися, що проектант має досвід роботи з місцевими умовами та обізнаний з усіма відповідними регіональними нормами та вимогами. Це забезпечує не лише надійність та безпеку будівлі, а й її ефективну експлуатацію в конкретних кліматичних та геологічних умовах України.

Якість проєктної документації є фундаментальним аспектом, який безпосередньо впливає на надійність, безпеку та вартість майбутнього об’єкта. Контракт з проектантом повинен містити чіткі механізми контролю якості, щоб замовник міг бути впевнений у професіоналізмі та відповідності робіт. Один з таких механізмів – це поетапна здача-приймання робіт з оформленням відповідних актів. Кожен етап (наприклад, ескізний проєкт, стадія ‘П’, стадія ‘РД’) повинен супроводжуватися перевіркою замовником на відповідність технічному завданню та чинним нормам. Для об’єктів класів наслідків СС2 та СС3 обов’язковою є державна експертиза проєктної документації, яка виступає незалежним механізмом контролю якості та відповідності нормативним вимогам.

Контракт може також передбачати залучення незалежних експертів або консультантів для перевірки окремих розділів проєкту, особливо для складних або інноваційних рішень. Це дозволяє виявити потенційні помилки або недоліки на ранніх стадіях, до того, як вони призведуть до значних витрат на будівництві. У розділі про права замовника необхідно прописати право запитувати у проектанта додаткові роз’яснення, обґрунтування та розрахунки, що стосуються проєктних рішень. Наприклад, для об’єктів з підвищеними вимогами до енергоефективності або акустики, замовник може вимагати надання детальних розрахунків, підтверджених відповідними стандартами.

Незважаючи на всі запобіжні заходи, суперечки можуть виникнути. Тому контракт повинен чітко визначати порядок їх вирішення. Бажано передбачити досудовий порядок врегулювання спорів шляхом переговорів та медіації. Якщо досудове врегулювання не приносить результатів, суперечки розглядаються в судовому порядку відповідно до чинного законодавства України. Важливо вказати, який суд компетентний розглядати ці спори (наприклад, за місцем знаходження відповідача). Чітко визначені механізми контролю якості та вирішення спорів є не лише юридичною формальністю, а й інструментом для побудови довіри та забезпечення прозорості у відносинах між замовником та проектантом, що в кінцевому підсумку сприяє успішній реалізації будівельного проєкту.