ВИТЯГ ІЗ КАДАСТРУ, КООРДИНАТИ МЕЖ, ОНЛАЙН ПЕРЕВІРКА

Державний земельний кадастр (ДЗК) є єдиною державною геоінформаційною системою відомостей про землі, об’єкти ДЗК, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну та якісну характеристику земель. Для будь-якого забудовника розуміння структури та функцій ДЗК є ключовим. Він містить повну інформацію про кожну земельну ділянку в Україні, включаючи її унікальний кадастровий номер, місце розташування, межі, площу, цільове призначення, форми власності, а також відомості про зареєстровані обтяження. Відповідно до Закону України ‘Про Державний земельний кадастр’, внесення відомостей до ДЗК та їх актуалізація є обов’язковими для забезпечення прозорості та законності земельних відносин.

Значення ДЗК для будівельної галузі важко переоцінити. Передусім, це підтвердження права власності або користування земельною ділянкою, без якого будівництво є неможливим. По-друге, це точні дані про межі ділянки, що критично важливо для уникнення спорів із сусідами та правильного розміщення майбутніх будівель, дотримання містобудівних норм та державних будівельних норм (ДБН). Наприклад, ДБН Б.2.2-12:2019 ‘Планування і забудова територій’ чітко регламентує мінімальні відстані від меж ділянки до будівель. По-третє, ДЗК надає інформацію про цільове призначення ділянки, що визначає, які об’єкти можуть бути на ній зведені (житловий будинок, комерційний об’єкт тощо). Недотримання цільового призначення є підставою для відмови у видачі дозволу на будівництво або навіть для знесення самочинно збудованого об’єкта. Таким чином, ДЗК є не просто реєстром, а фундаментальним інструментом для планування, архітектурних проєктів та реалізації будь-якого будівельного задуму, забезпечуючи його юридичну та просторову коректність.

Витяг з Державного земельного кадастру є офіційним документом, що підтверджує внесення відомостей про земельну ділянку до ДЗК та містить актуальну інформацію про неї на момент формування. Цей документ є обов’язковим для проведення будь-яких юридичних дій із земельною ділянкою: купівлі-продажу, дарування, успадкування, укладення договорів оренди, а також для отримання дозволів на будівництво. Зміст витягу включає: кадастровий номер, місце розташування, площу, цільове призначення, дані про власника/користувача, інформацію про обтяження, обмеження у використанні, а також, що особливо важливо для забудовника, відомості про координати поворотних точок меж ділянки.

Порядок отримання витягу був значно спрощений завдяки діджиталізації. Існує два основні шляхи: онлайн та офлайн.

1. Онлайн отримання:а) Через Публічну кадастрову карту України (map.land.gov.ua): Цей ресурс дозволяє вільно переглядати інформацію про більшість ділянок, однак для отримання офіційного витягу необхідно скористатися електронними сервісами.

   б) Через Портал електронних сервісів Держгеокадастру (e.land.gov.ua) або через додаток ‘Дія’: Для цього потрібен кваліфікований електронний підпис (КЕП). Процедура включає: авторизацію на порталі, пошук ділянки за кадастровим номером, формування запиту на отримання витягу, оплату адміністративного збору (станом на 2024 рік, вартість становить приблизно 0,05 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб). Зазвичай, витяг формується протягом декількох годин або одного робочого дня у форматі PDF, захищеному КЕП.

2. Офлайн отримання:а) Звернення до Центру надання адміністративних послуг (ЦНАП) або до територіального органу Держгеокадастру: Необхідно надати заяву, документ, що посвідчує особу, та документ, що підтверджує право власності/користування ділянкою (якщо витяг замовляє не власник). Термін виконання – до 3 робочих днів. Важливо перевіряти актуальність інформації у витязі, адже будь-які зміни (наприклад, зміна цільового призначення) потребують оновлення.

Витяг є дійсним протягом необмеженого терміну, однак його актуальність може бути втрачена в разі внесення змін до відомостей про ділянку в ДЗК. Тому перед проведенням будь-яких будівельних чи юридичних дій завжди слід замовляти свіжий витяг.

Координати поворотних точок меж земельної ділянки є одним з найважливіших елементів кадастрових даних, що безпосередньо впливає на процес будівництва. Ці координати визначаються в єдиній державній системі координат УСК-2000 (раніше використовувалася СК-63) і фіксуються в технічній документації із землеустрою. Точність визначення цих координат є критично важливою, оскільки вони формують юридичні межі ділянки, в рамках яких забудовник має право вести будівництво. Будь-яка похибка може призвести до порушення меж сусідніх ділянок, конфліктів, судових розглядів та навіть знесення незаконно збудованих частин будівлі.

Для проектування фундаменту та розміщення будівель на ділянці, геодезичні вимірювання, засновані на кадастрових координатах, є основоположними. Проектувальники використовують ці дані для створення генплану ділянки, на якому чітко позначаються межі, існуючі будівлі, комунікації та майбутні об’єкти. Дотримання відступів від меж ділянки, які регламентуються ДБН Б.2.2-12:2019, є обов’язковим. Наприклад, мінімальна відстань від межі сусідньої ділянки до стіни житлового будинку становить 3 метри, а до господарських будівель – 1 метр. Нехтування точними координатами може призвести до порушення цих норм і блокування введення об’єкта в експлуатацію.

Геодезичні роботи на місцевості, такі як винесення меж в натуру, здійснюються кваліфікованими інженерами-геодезистами. Вони використовують високоточне обладнання (GPS-приймачі, тахеометри), щоб відновити межі ділянки за координатами з кадастру та закріпити їх межовими знаками (металеві стовпчики, бетонні знаки). Точність цих робіт має відповідати нормативним вимогам, встановленим, наприклад, ‘Інструкцією з топографо-геодезичних робіт для будівництва’. Відхилення в координатах у кілька сантиметрів можуть здаватися незначними, але на великих об’єктах або при щільній забудові вони можуть мати катастрофічні наслідки. Саме тому на етапі вибору земельної ділянки рекомендується провести повну геодезичну перевірку, щоб підтвердити відповідність фактичних меж даним ДЗК.

Можливість онлайн перевірки кадастрових даних значно спрощує процес отримання інформації про земельну ділянку та є незамінним інструментом для майбутнього забудовника або інвестора. Головним інструментом для такої перевірки є Публічна кадастрова карта України (ПККУ), доступна за адресою map.land.gov.ua. Цей сервіс дозволяє отримати базову інформацію про будь-яку ділянку, яка має кадастровий номер.

Алгоритм онлайн-перевірки:

1. Відкриття Публічної кадастрової карти: Перейдіть на map.land.gov.ua.
2. Пошук ділянки: У пошуковому рядку введіть кадастровий номер ділянки (10-значний унікальний ідентифікатор). Якщо кадастровий номер невідомий, можна спробувати знайти ділянку за адресою або, що менш точно, візуально на карті.
3. Перегляд базової інформації: Після знаходження ділянки на карті, натисніть на неї. У спливаючому вікні з’явиться загальна інформація: кадастровий номер, площа, форма власності, цільове призначення.
4. Перевірка координат: ПККУ дозволяє візуально оцінити розташування ділянки та її межі. Хоча для офіційних документів потрібен витяг, візуальна перевірка допомагає швидко виявити очевидні невідповідності або конфлікти з сусідніми ділянками, наприклад, накладення меж. Також можна скористатися функцією вимірювання відстаней, щоб попередньо оцінити дотримання відступів.
5. Замовлення витягу онлайн: Як вже згадувалося, з ПККУ можна перейти до сервісу замовлення витягу, використовуючи електронний підпис. Це забезпечує отримання офіційного документа з актуальними даними.

Важливо пам’ятати, що інформація на Публічній кадастровій карті є довідковою. Вона не є юридично значущою для укладення угод або вирішення спорів. Для будь-яких офіційних дій завжди потрібен витяг з ДЗК. Проте, онлайн-інструменти дозволяють значно прискорити попередній етап аналізу ділянки, виявити потенційні проблеми ще до звернення до спеціалістів та прийняти обґрунтоване рішення щодо її придбання або використання для будівництва. Це також допомагає кваліфікованого архітектора або інженеру зрозуміти контекст ділянки перед початком проектування.

Недоліки у кадастрових даних або ігнорування їх перевірки можуть стати джерелом значних проблем для забудовника. Однією з найпоширеніших помилок є неточність або відсутність координат меж земельної ділянки в ДЗК. Це часто трапляється з ділянками, які були сформовані давно, до запровадження єдиної системи координат УСК-2000, або з ділянками, межі яких встановлювалися без належного геодезичного обґрунтування. Наслідком є неможливість точного винесення меж в натуру, що може призвести до ‘накладення’ ділянок або ‘розривів’ між ними на кадастровій карті.

Іншим серйозним ризиком є самовільна зміна меж власниками сусідніх ділянок. Це може відбуватися шляхом перенесення межових знаків, розширення використання землі за рахунок сусіда. Без офіційно встановлених та перевірених координат довести свою правоту у суді буде вкрай складно. Крім того, невірне цільове призначення ділянки – це прямий шлях до проблем з отриманням дозволів на будівництво. Наприклад, спроба збудувати житловий будинок на ділянці з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства може бути заблокована державними органами.

Неактуальність інформації у витязі – ще одна типова пастка. Хоча витяг не має терміну дії, зміни до ДЗК (наприклад, реєстрація нового обтяження, зміна цільового призначення за рішенням місцевої ради) можуть бути внесені після його отримання. Використання застарілого витягу може призвести до юридичних спорів та фінансових втрат. Наприклад, якщо ділянка обтяжена сервітутом (правом проходу або проїзду іншої особи), а це не відображено у старому витязі, забудовник може зіткнутися з необхідністю змінити проект або навіть відмовитися від будівництва в певній частині ділянки. Тому, перед будь-якими значними інвестиціями, завжди необхідно замовляти свіжий витяг та проводити повторну перевірку.

Кадастрові дані про земельну ділянку є фундаментальним базисом для всього будівельного циклу – від первинного планування до фінальної здачі об’єкта в експлуатацію. Правильність та повнота цих даних визначають не тільки юридичну легітимність будівництва, але й технічну можливість реалізації проекту та його відповідність містобудівним нормам. На етапі планування, інформація про цільове призначення ділянки є вирішальною: вона диктує тип будівель, які можуть бути зведені, їх висотність, щільність забудови та функціональне використання. Відхилення від цільового призначення є серйозним порушенням і може призвести до відмови у видачі містобудівних умов та обмежень, без яких розпочати проектування неможливо.

Детальні кадастрові координати меж ділянки, які містяться у витягу, є основою для розробки генерального плану забудови. На цьому етапі проектування визначається оптимальне розташування будівель, під’їзних шляхів, інженерних мереж та зон відпочинку з урахуванням мінімальних відступів від червоних ліній, меж сусідніх ділянок, санітарних та протипожежних розривів. Наприклад, ДБН Б.2.2-12:2019 ‘Планування і забудова територій’ чітко встановлює, що мінімальні протипожежні відстані між будівлями можуть варіюватися від 6 до 15 метрів залежно від ступеня їх вогнестійкості та матеріалів конструкцій. Неточне визначення меж або їх накладення може призвести до некоректного розташування будівлі, що в майбутньому викличе проблеми з введенням об’єкта в експлуатацію, штрафи та судові процеси.

На етапі будівництва геодезичні роботи з винесення осей будівлі та розмітки фундаменту виконуються виключно на основі проектних даних, які, своєю чергою, ґрунтуються на актуальних кадастрових координатах. Будь-які відхилення, навіть візуально незначні, можуть спричинити порушення будівельних норм, наприклад, створення небезпеки для сусідніх будівель, або обмежити доступ до інженерних комунікацій. При завершенні будівництва, для отримання сертифіката готовності об’єкта до експлуатації, проводиться технічна інвентаризація (БТІ), під час якої перевіряється відповідність фактичного розташування будівлі та її характеристик проектній документації та кадастровим даним. Якщо виявляються розбіжності, це може стати причиною відмови у введенні об’єкта в експлуатацію, що загрожує забудовнику значними додатковими витратами на виправлення недоліків або легалізацію самобуду.

Невідповідність фактичних меж земельної ділянки та її кадастрових даних, або використання ділянки не за цільовим призначенням, тягне за собою серйозні юридичні наслідки та відповідальність згідно з законодавством України. Перш за все, це може бути підставою для визнання права власності на землю недійсним або для скасування реєстрації земельної ділянки в ДЗК. Земельний кодекс України, зокрема статті 118, 122, 123, чітко регламентує порядок набуття права власності та користування земельними ділянками, і будь-які порушення цих процедур можуть бути оскаржені в судовому порядку.

У разі самовільної зміни меж або будівництва за межами ділянки, власник може бути притягнутий до адміністративної відповідальності відповідно до статті 53 Кодексу України про адміністративні правопорушення, яка передбачає штрафи за порушення правил використання земель. Більш того, якщо будівництво здійснюється на чужій земельній ділянці, або з порушенням меж, це може кваліфікуватися як самочинне будівництво, що регулюється статтею 376 Цивільного кодексу України. У такому випадку, суд може ухвалити рішення про знесення самочинно збудованої будівлі за рахунок особи, яка здійснила це будівництво, або про приведення її у відповідність до норм.

Особливу увагу слід звернути на зміну цільового призначення земельної ділянки. Без належної процедури зміни цільового призначення, будівництво, що не відповідає наявній категорії земель, є незаконним. Наприклад, згідно з частиною 5 статті 20 Земельного кодексу України, зміна цільового призначення земель, які перебувають у приватній власності, здійснюється за ініціативою власника шляхом затвердження відповідного проекту землеустрою. Недотримання цієї процедури може призвести до накладення значних штрафів, передбачених статтею 53-1 Кодексу про адміністративні правопорушення, а також до примусового приведення ділянки у відповідність до її цільового призначення або навіть вилучення земельної ділянки через суд у разі систематичного порушення. Відповідальність за невідповідність кадастрових даних може поширюватися і на інженерів-геодезистів та землевпорядників, якщо їхні дії призвели до помилок у документації.

Україна активно рухається шляхом діджиталізації, і сфера земельних відносин не є винятком. Перспективи подальшої інтеграції та розвитку електронних сервісів у Державному земельному кадастрі (ДЗК) є вкрай важливими для підвищення прозорості, ефективності та зниження корупційних ризиків. Основний вектор розвитку – створення єдиної національної інфраструктури геопросторових даних (НІГД), яка об’єднає інформацію з різних реєстрів (ДЗК, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, містобудівний кадастр тощо) в єдину систему.

Ключові напрямки діджиталізації:

1. Покращення якості даних: Продовження роботи з верифікації та актуалізації кадастрових даних, зокрема усунення ‘накладень’ та ‘розривів’ між земельними ділянками. Це передбачає взаємодію з власниками ділянок та проведення додаткових геодезичних робіт.
2. Розширення функціоналу онлайн-сервісів: Розробка нових електронних послуг, які дозволять громадянам та бізнесу отримувати більший спектр кадастрової інформації та здійснювати юридично значущі дії (наприклад, реєстрація прав, внесення змін) повністю в онлайн-режимі за допомогою кваліфікованого електронного підпису.
3. Інтеграція з іншими реєстрами: Створення єдиного інформаційного простору шляхом інтеграції ДЗК з іншими державними реєстрами, такими як Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, Реєстр будівельної діяльності, Єдиний державний реєстр юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. Це забезпечить комплексну та достовірну інформацію про об’єкти нерухомості та їх правовий статус.
4. Впровадження новітніх технологій: Використання технологій дистанційного зондування Землі (супутникові знімки, аерофотозйомка з БПЛА) для моніторингу використання земель, виявлення порушень та оновлення картографічної основи ДЗК. Також розглядається застосування блокчейн-технологій для забезпечення незмінності та прозорості реєстрації даних.
5. Створення відкритого API: Надання відкритого програмного інтерфейсу (API) для розробників, що дозволить інтегрувати кадастрові дані в приватні сервіси, мобільні додатки та аналітичні платформи, сприяючи розвитку ринку геоінформаційних послуг.

Ці кроки покликані не тільки спростити взаємодію з кадастром, а й значно підвищити інвестиційну привабливість України за рахунок зростання прозорості та зниження ризиків у сфері нерухомості, що є критично важливим для будівельної галузі та економічного розвитку країни в цілому.