ЯК ЗАРЕЄСТРУВАТИ БУДИНОК ПІСЛЯ БУДІВНИЦТВА

Процедура реєстрації індивідуального житлового будинку після завершення будівництва в Україні є багатоетапним процесом, що вимагає суворого дотримання законодавства. Основними етапами є отримання дозволу на будівництво (якщо потрібно було, для об’єктів SС1 класу відповідальності – повідомлення), введення об’єкта в експлуатацію та подальша державна реєстрація права власності. Для об’єктів, збудованих без дозвільних документів, існує процедура будівельної амністії, однак її умови постійно змінюються і вона має суворі часові рамки. Відповідно до Закону України ‘Про регулювання містобудівної діяльності’ та постанови Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 р., введення в експлуатацію відбувається шляхом подання Декларації про готовність об’єкта до експлуатації або Акта готовності для об’єктів з класом наслідків СС2 та СС3.

Ключовими документами, необхідними на цьому етапі, є технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна, який виготовляється інженером з інвентаризації, та зареєстрована декларація або акт готовності. Особливу увагу слід приділяти відповідності фактично збудованого об’єкта проєктній документації та державним будівельним нормам (ДБН). Відхилення від проєкту можуть ускладнити або унеможливити введення в експлуатацію. Наприклад, ДБН В.2.2-15:2019 ‘Житлові будинки. Основні положення’ встановлює базові вимоги до житлових будівель, а ДБН Б.2.2-12:2019 ‘Планування і забудова територій’ – до розміщення будинку на ділянці. Необхідно, щоб усі інженерні системи, включаючи системи вентиляції, водопостачання та опалення, відповідали проєктним рішенням та чинним нормативам безпеки та ефективності. Після успішного введення в експлуатацію, останнім кроком є реєстрація права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це здійснюється державним реєстратором або нотаріусом, який перевіряє всю надану документацію на її відповідність законодавству. Весь процес може зайняти від кількох тижнів до кількох місяців, залежно від складності об’єкта та повноти підготовленої документації.

Проєктна документація є фундаментом будь-якого будівельного процесу і відіграє вирішальну роль у подальшій реєстрації будинку. Її якість, повнота та відповідність нормативним вимогам безпосередньо впливають на швидкість і успішність введення об’єкта в експлуатацію. Згідно з ДБН А.2.2-3:2014 ‘Склад та зміст проєктної документації на будівництво’, проєкт повинен включати генеральний план, архітектурно-будівельні рішення, конструктивну частину, інженерні мережі та розділ з енергоефективності. Кожен розділ має бути розроблений кваліфікованими спеціалістами з відповідними сертифікатами.

Для сучасних будівель, особливо тих, що використовують інноваційні технології, як-от клеєний брус, проєктна документація повинна детально описувати всі конструктивні вузли, розрахунки навантажень, теплотехнічні параметри та заходи пожежної безпеки. Наприклад, для конструкцій з клеєного бруса, необхідно відобразити клас деревини (наприклад, GL24h), методи кріплення та захисту від вологи та біологічних чинників. Відсутність або невідповідність будь-якого з цих розділів може стати підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень, дозволу на будівництво, або відмови у введенні об’єкта в експлуатацію. Експертиза проєктної документації, яка є обов’язковою для об’єктів класу наслідків СС2 та СС3, перевіряє її відповідність державним будівельним нормам, стандартам, правилам та вимогам пожежної, техногенної, ядерної та радіаційної безпеки, захисту довкілля та енергозбереження. Якісно виконана проєктна документація не тільки спрощує процес реєстрації, але й забезпечує довговічність, безпеку та ефективність експлуатації будинку в майбутньому.

Будинки з клеєного бруса (крім, наприклад, модульних або A-Frame) представляють собою сучасне та енергоефективне рішення, однак їх реєстрація має певні технічні нюанси, які необхідно враховувати. Клеєний брус, зокрема класу міцності GL24h (згідно з EN 14080:2013), характеризується високою міцністю, стабільністю форм та відмінними теплоізоляційними властивостями. При реєстрації такого будинку ключовим є надання вичерпної документації, що підтверджує якість матеріалу та технології будівництва.

До необхідних документів належать сертифікати відповідності на клеєний брус від виробника, що підтверджують його клас міцності (GL24h), екологічну безпеку та показники вологості. Також важливі акти прихованих робіт, що засвідчують правильність монтажу конструкцій та вузлів кріплення. Проєктна документація повинна містити детальні розрахунки несучої здатності бруса, схеми антисептичної та протипожежної обробки. Застосування клеєного бруса згідно з ДСТУ Б В.2.6-189:2013 ‘Конструкції будинків і споруд. Дерев’яні клеєні конструкції. Загальні технічні умови’ вимагає відповідного відображення у технічному паспорті об’єкта. При проведенні технічної інвентаризації, інженер БТІ звертає увагу на відповідність фактичних розмірів та конструктивних рішень проєктним, а також на наявність усіх необхідних захисних шарів. Позитивним аспектом є те, що якісний клеєний брус, як правило, демонструє кращі показники теплової ефективності та сейсмостійкості порівняно з традиційними матеріалами, що може бути перевагою при оформленні енергетичного паспорта будівлі. Правильне документування цих аспектів значно спрощує процес введення будинку в експлуатацію та подальшу реєстрацію права власності.

Вимоги до енергоефективності будівель в Україні постійно зростають, і відповідність теплотехнічним характеристикам (U/R-значення) є обов’язковою умовою для успішної реєстрації. Згідно з ДБН В.2.6-31:2021 ‘Теплова ізоляція будівель’, встановлюються мінімальні вимоги до опору теплопередачі (R-значення) огороджувальних конструкцій та максимальні значення коефіцієнта теплопередачі (U-значення). Для зовнішніх стін житлових будинків, наприклад, мінімальний R-значення становить 3,3 м²·К/Вт, що відповідає U-значенню не вище 0,30 Вт/(м²·К). Документом, що підтверджує ці параметри, є енергетичний паспорт будівлі, який розробляється кваліфікованим фахівцем з енергетичного аудиту.

Енергетичний паспорт містить інформацію про фактичні та розрахункові значення теплотехнічних показників стін, даху, підлоги, вікон та дверей. Він також оцінює ефективність систем опалення, вентиляції та гарячого водопостачання. Для будинків, зведених за сучасними технологіями, такими як клеєний брус, досягнення необхідних U/R-значень є цілком реальним завданням за умови правильного проєктування та монтажу утеплювача. Наприклад, стіна з клеєного бруса товщиною 200 мм матиме R-значення близько 1,6 м²·К/Вт. Для досягнення нормативного показника необхідно додатково застосовувати ефективні теплоізоляційні матеріали, такі як мінеральна вата або пінополістирол. Під час введення об’єкта в експлуатацію, ДІАМ (Державна інспекція архітектури та містобудування) може запросити енергетичний паспорт для підтвердження відповідності будівлі мінімальним стандартам енергоефективності. Недотримання цих вимог може призвести до відмови у введенні в експлуатацію або потреби в додаткових заходах з утеплення, що спричинить значні фінансові та часові витрати.

Безпека мешканців є пріоритетом, і вимоги до вогнестійкості будівельних конструкцій відіграють ключову роль у процесі реєстрації. В Україні питання пожежної безпеки регулюються ДБН В.1.1-7:2016 ‘Пожежна безпека об’єктів будівництва’ та іншими нормативними актами. Ці норми встановлюють необхідні класи вогнестійкості для різних елементів будівлі, що позначаються символами REI, R, E, I та числовим значенням у хвилинах. Наприклад, REI 60 означає, що конструкція зберігає несучу здатність (R), цілісність (E) та теплоізолюючу здатність (I) протягом 60 хвилин під впливом вогню. Для дерев’яних конструкцій, включаючи клеєний брус, клас вогнестійкості визначається за стандартом EN 13501-2 ‘Класифікація будівельних виробів та елементів будівель за вогнестійкістю’.

Клеєний брус, завдяки своїй щільній структурі, має кращі показники вогнестійкості порівняно з масивною деревиною, оскільки обвуглення поверхні утворює захисний шар, що сповільнює горіння внутрішніх шарів. Однак, для відповідності вимогам ДБН, можуть знадобитися додаткові заходи: спеціальні вогнезахисні покриття (просочення) або конструктивні рішення, що збільшують межу вогнестійкості (наприклад, облицювання гіпсокартонними плитами). При реєстрації будинку, особливо класу наслідків СС2 та СС3, проєктна документація повинна містити розділ ‘Пожежна безпека’, який включає розрахунки вогнестійкості конструкцій, схеми евакуації, розташування пожежних виходів та систем пожежогасіння. Експертиза проєкту перевіряє ці рішення на відповідність нормам. Нехтування цими вимогами може призвести до відмови у введенні в експлуатацію та навіть до адміністративної або кримінальної відповідальності у випадку пожежі. Забезпечення належного рівня вогнестійкості не тільки є юридичною вимогою, а й гарантує безпеку життя та майна мешканців.

Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна та виготовлення технічного паспорта є одним з найважливіших етапів у процесі реєстрації будинку після будівництва. Технічний паспорт — це документ, що містить повну технічну інформацію про об’єкт: його план, розміри, площі, опис конструктивних елементів, інженерних мереж, а також інформацію про матеріали стін, перекриттів, покрівлі. Цей документ є базовим для подальшого введення об’єкта в експлуатацію та реєстрації права власності.

Технічний паспорт виготовляється сертифікованим інженером з інвентаризації, який проводить обміри об’єкта та звіряє їх з проєктною документацією та фактичним станом будівлі. Важливо, щоб усі зміни, які могли відбутися під час будівництва, були відображені у технічному паспорті. Наприклад, якщо під час зведення будинку з клеєного бруса були внесені зміни до планування або змінені матеріали, це має бути зафіксовано. Відповідність ДБН В.2.2-15:2019 ‘Житлові будинки. Основні положення’ щодо планування та площ, а також ДБН В.2.6-31:2021 щодо матеріалів та їх теплотехнічних характеристик, повинна бути відображена. Особливу увагу інженер приділяє наявності всіх капітальних стін, перегородок, розмірам віконних та дверних прорізів. Будь-які неузгодженості між фактичними даними та проєктними можуть призвести до потреби у внесенні змін до проєктної документації або узаконенні самовільного будівництва, що значно ускладнить процес. Лише після отримання технічного паспорта, що повністю відображає збудований об’єкт і відповідає нормам, можна переходити до наступних етапів реєстрації.

Аудит відповідності нормам є критично важливим етапом, що передує введенню будинку в експлуатацію та його реєстрації. Цей аудит полягає у комплексній перевірці всієї проєктної та виконавчої документації, а також фактичного стану об’єкта на відповідність Державним будівельним нормам України (ДБН), стандартам EN та іншим нормативно-правовим актам. Метою аудиту є виявлення можливих відхилень та недоліків, які можуть перешкодити успішній реєстрації.

Типові помилки, яких слід уникати, включають: відхилення від затвердженого проєкту без належного погодження (наприклад, зміна площі, розташування вікон, матеріалів), будівництво на земельній ділянці з нецільовим призначенням, відсутність дозволів на будівництво або повідомлення, неякісне ведення виконавчої документації (журналів робіт, актів прихованих робіт), а також ігнорування вимог до енергоефективності та пожежної безпеки. Наприклад, якщо при будівництві будинку з клеєного бруса класу GL24h були використані матеріали, що не мають відповідних сертифікатів або їх монтаж виконаний з порушеннями, це може бути виявлено під час аудиту. Навіть незначні відхилення у теплотехнічних показниках (U-значення) від ДБН В.2.6-31:2021 можуть вимагати додаткового утеплення. Залучення незалежних експертів для проведення попереднього технічного аудиту може допомогти виявити та виправити недоліки до подання документів на введення в експлуатацію, суттєво заощадивши час та кошти. Це також мінімізує ризики відмови ДІАМ у реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації, що є ключовим для легалізації будівлі.