GUIDA PRATICA PASSO DOPO PASSO

Il primo e più importante passo prima di iniziare la costruzione è la progettazione completa. Comprende la pianificazione architettonica, strutturale, impiantistica e paesaggistica. Secondo la norma DBN А.2.2-3:2014 ‘Composizione e contenuto della documentazione progettuale per la costruzione’, la documentazione progettuale deve contenere sezioni chiare che definiscono tutti gli aspetti del futuro immobile. Ciò include il piano generale, le soluzioni architettoniche, le strutture, gli impianti tecnici, le soluzioni tecnologiche, l’organizzazione del cantiere, nonché la documentazione preventivale.

La sezione architettonica definisce la funzionalità, l’estetica e le soluzioni spaziali. Quella strutturale garantisce la resistenza, la stabilità e la durabilità dell’edificio, tenendo conto della capacità portante dei terreni, dei carichi del vento e della neve. La sezione impiantistica include i sistemi di riscaldamento, ventilazione, approvvigionamento idrico, fognatura ed elettricità. Ogni elemento deve essere interconnesso e integrato armoniosamente. Una progettazione errata può causare problemi significativi, come il cedimento della fondazione o un uso inefficiente delle risorse energetiche. Il calcolo delle strutture viene eseguito tenendo conto degli Eurocodici europei e delle norme DBN ucraine, ad esempio la DBN В.2.1-10:2009 ‘Basi e fondazioni di edifici e strutture’. In questa fase è fondamentale il coinvolgimento di un architetto esperto e di ingegneri, in grado di creare una soluzione ottimale, tenendo conto di tutti i fattori del terreno e dei requisiti del committente.

Ad esempio, per gli edifici a responsabilità maggiorata (CC3) è necessario un accompagnamento scientifico-tecnico del progetto, che garantisce un controllo aggiuntivo della qualità dei calcoli e delle decisioni prese. Il coinvolgimento di specialisti altamente qualificati nella fase di progettazione consente non solo di ridurre al minimo i rischi, ma anche di ottimizzare i costi di costruzione ed esercizio. L’uso delle moderne tecnologie BIM (Building Information Modeling) consente di creare un modello digitale dell’edificio, che aumenta notevolmente la precisione dei calcoli e individua potenziali collisioni tra gli impianti tecnici e le soluzioni architettoniche già prima dell’inizio dei lavori di costruzione.

Prima di qualsiasi progettazione della fondazione, è necessario eseguire indagini geotecniche complete. Non si tratta di una semplice formalità, ma di una procedura fondamentale, che determina la capacità portante dei terreni, il livello della falda acquifera e la sua aggressività, nonché la presenza di processi geologici pericolosi (frane, carsismo). I risultati delle indagini costituiscono la base per la scelta del tipo di fondazione (a nastro, su pali, a platea, UWP) e dei suoi parametri, il che garantisce l’integrità strutturale dell’edificio.

Secondo la norma DBN В.2.1-1:2014 ‘Basi e fondazioni di edifici e strutture’, la relazione sulle indagini geologiche deve contenere dati dettagliati sulle proprietà fisico-meccaniche dei terreni (densità, umidità, angolo di attrito interno, coesione, modulo di deformazione) e sulle condizioni idrogeologiche. Ciò consente di calcolare il carico massimo ammissibile sul terreno di fondazione e determinare i rischi di deformazione. Ad esempio, nei terreni con falda acquifera elevata o terreni sciolti è necessaria una progettazione speciale della fondazione, eventualmente con misure aggiuntive di consolidamento del terreno o la realizzazione di campi di pali.

L’assenza o la scarsa qualità di tali indagini è una delle cause più frequenti degli errori tipici nella costruzione, che portano a cedimenti irregolari, crepe nei muri, deformazione delle strutture. Il costo delle indagini geologiche va dallo 0,5% al 2% del preventivo complessivo del progetto, ma il loro mancato svolgimento può tradursi in costi di riparazione dieci volte superiori, o persino nella demolizione dell’edificio. La scelta del tipo ottimale di fondazione senza dati geologici di qualità è un passo estremamente rischioso.

Il regime di umidità del terreno è l’insieme dei fattori che influenzano la presenza e il movimento dell’acqua nel cantiere e nei terreni. Questo aspetto è fondamentale per prevenire danni alla fondazione, ai seminterrati e agli elementi strutturali inferiori dell’edificio. La valutazione include l’analisi del deflusso superficiale (da pioggia e neve sciolta), il livello della falda acquifera, nonché la risalita capillare dell’umidità dal terreno.

Un livello elevato della falda acquifera può causare una pressione idrostatica sulle strutture di fondazione, provocandone la rottura e l’allagamento dei seminterrati. La risalita capillare dell’umidità, a sua volta, può causare l’inumidimento delle pareti, la comparsa di muffa e funghi, la riduzione delle proprietà termoisolanti dei materiali. Per contrastare questi fenomeni è necessario progettare accuratamente l’impermeabilizzazione della fondazione e delle pareti, nonché il sistema di drenaggio. La norma DBN В.2.1-10:2009 ‘Basi e fondazioni di edifici e strutture’ richiede di tenere conto delle condizioni idrogeologiche nella progettazione delle fondazioni, e prevede inoltre misure per la loro protezione dall’umidità.

Un’umidità elevata peggiora anche la resistenza del terreno, riducendone la capacità portante. Ad esempio, i terreni argillosi, se saturi d’acqua, perdono notevolmente la loro resistenza e possono diventare sciolti, il che causa cedimenti irregolari. Nei terreni sabbiosi, un livello elevato della falda acquifera può causare la sifonatura — il dilavamento delle particelle fini del terreno. Un’analisi dettagliata del bilancio idrico del terreno, la determinazione delle zone di accumulo dell’acqua e dei potenziali percorsi della sua migrazione consente di pianificare efficacemente le misure di protezione ed evitare futuri problemi, che possono costare molto più degli investimenti iniziali in una progettazione e costruzione corrette.

Un sistema di drenaggio efficace è parte integrante della protezione dell’edificio dall’umidità eccessiva, specialmente nei terreni con falda acquifera elevata o un notevole deflusso superficiale. Esistono diversi tipi principali di drenaggio: perimetrale, ad anello e a strato.

Il drenaggio perimetrale viene applicato per proteggere fondazioni e seminterrati, disponendosi direttamente lungo il perimetro dell’edificio. Il drenaggio ad anello viene creato a una certa distanza dalla struttura, intercettando le acque di falda prima che raggiungano la fondazione. Il drenaggio a strato viene utilizzato per allontanare l’acqua dall’intera superficie della base, specialmente in terreni con rilievo complesso o elevata saturazione d’acqua del suolo. I materiali per il drenaggio includono tubi perforati in PVC o polietilene, geotessile, ghiaia o pietrisco.

È fondamentale il corretto calcolo della pendenza del tubo di drenaggio, che, secondo la norma DBN В.2.5-64:2012 ‘Impianto idrico e fognario interno’ e la norma DBN В.2.5-75:2013 ‘Fognatura. Reti e opere esterne’, deve essere almeno 0,003-0,005 (3-5 mm per metro lineare) per garantire lo scarico a gravità dell’acqua. Un sistema di drenaggio efficace deve inoltre disporre di pozzetti di ispezione per la manutenzione e il lavaggio.

La scelta del tipo specifico e dei parametri del sistema di drenaggio dipende dai risultati delle indagini geotecniche e dall’analisi del coefficiente di filtrazione del terreno (Kf). Ad esempio, per i terreni sabbiosi con Kf elevato (Kf > 1 m/giorno) il drenaggio sarà efficace, mentre per i terreni argillosi con Kf basso (Kf < 0,1 m/giorno) può essere necessaria una soluzione più intensiva. Un sistema di drenaggio progettato o installato in modo errato può rivelarsi completamente inefficace, creando l’illusione di protezione, mentre l’acqua continuerà a danneggiare la fondazione e le strutture.

Prima di iniziare la costruzione fisica, è necessario superare una fase complessa ma obbligatoria di registrazione legale e ottenimento della documentazione autorizzativa. In Ucraina questo processo è disciplinato dalla Legge dell’Ucraina ‘Sulla regolamentazione dell’attività urbanistica’ e dalle delibere del Consiglio dei Ministri. I passaggi principali includono: l’ottenimento delle condizioni urbanistiche e delle limitazioni edificatorie del terreno, lo sviluppo e l’approvazione della documentazione progettuale, l’ottenimento del permesso per l’esecuzione dei lavori edilizi o la presentazione di una notifica/dichiarazione a seconda della classe di conseguenze (CC1, CC2, CC3).

Le condizioni urbanistiche e le limitazioni (MUO) definiscono l’altezza massima dell’edificio, la densità edilizia, la percentuale di verde, gli arretramenti ammissibili dai confini del terreno e altri parametri. Sono la base per la progettazione e devono essere rigorosamente rispettate, per evitare problemi con la legalizzazione della costruzione in futuro. Qualsiasi deviazione dalle norme DBN o dalle MUO può portare a sanzioni, ordini di demolizione o al rifiuto della messa in esercizio dell’immobile.

Un’attenzione particolare va dedicata ai documenti che attestano il diritto di proprietà o di uso del terreno, nonché alla destinazione d’uso del terreno. Ad esempio, la costruzione di un’abitazione su un terreno a destinazione agricola è illegale. Il cambio di destinazione d’uso del terreno è una procedura separata, che richiede anch’essa tempo e risorse. La garanzia di una costruzione riuscita e senza problemi è la piena conformità di tutti i documenti alla legislazione vigente, il che protegge l’investitore dai rischi legali e permette di evitare notevoli perdite finanziarie nel lungo periodo. Per questa fase è consigliabile rivolgersi ad avvocati specializzati in diritto fondiario ed edilizio.

Un budgeting dettagliato e una pianificazione accurata delle risorse sono una fase fondamentale prima dell’avvio della costruzione, che permette di evitare crolli finanziari e garantire l’esecuzione ininterrotta dei lavori. Il modello finanziario deve includere non solo i costi diretti per materiali e manodopera, ma anche i costi indiretti, come progettazione, perizie, documentazione autorizzativa, impianti tecnici, indagini geotecniche, nonché una riserva obbligatoria per gli imprevisti, che solitamente è del 10-20% del preventivo complessivo.

La redazione del preventivo viene effettuata sulla base della documentazione progettuale e dei prezzi di mercato attuali per materiali e servizi. Le aziende edili esperte utilizzano appositi pacchetti software per il calcolo preciso del preventivo, tenendo conto di ogni dettaglio, dal costo del cemento ai costi logistici. È importante tenere conto dei rischi inflazionistici e del possibile aumento dei prezzi dei materiali da costruzione, specialmente in condizioni di economia instabile.

Oltre alle finanze, è necessario pianificare accuratamente le risorse umane, i mezzi e le forniture di materiali. Ritardi nelle consegne o carenza di manodopera qualificata possono influire notevolmente sui tempi e sui costi del progetto. Ad esempio, per la costruzione di edifici in legno lamellare o pannelli XLAM sono necessarie squadre specializzate con esperienza in questi materiali. L’ordinazione tempestiva dei materiali, la stipula di contratti con fornitori e appaltatori affidabili, nonché il monitoraggio costante dell’esecuzione del budget, consentono di controllare i costi e di mantenere il progetto entro i limiti finanziari stabiliti. Trascurare questa fase è uno dei fattori principali che porta a costruzioni incompiute o a un notevole superamento del budget iniziale.

Per sistematizzare tutte le informazioni sopra riportate, vi proponiamo una checklist pratica, che vi aiuterà a organizzare la fase preparatoria della costruzione in Ucraina nel modo più efficace:

1. Analisi del terreno: Un’accurata analisi del terreno, incluso il rilievo topografico, le indagini geotecniche e geodetiche. Determinazione del livello della falda acquifera, della capacità portante del terreno e della presenza di processi geologici pericolosi.
2. Ottenimento delle Condizioni Urbanistiche e delle Limitazioni (MUO): Richiesta agli enti di autogoverno locale per ottenere le MUO, che definiscono i parametri edificatori consentiti.
3. Sviluppo della Documentazione Progettuale: Commissione e approvazione delle sezioni architettonica, strutturale e impiantistica del progetto. Ciò include le sezioni relative alla gestione del regime di umidità e alla progettazione del sistema di drenaggio secondo le norme DBN В.2.5-64:2012 e DBN В.2.5-75:2013, nonché DBN А.2.2-3:2014.
4. Perizia del Progetto (se necessario): Per gli edifici di classe di conseguenze CC2 e CC3 è obbligatoria la perizia del progetto per la conformità alle norme e agli standard edilizi.
5. Ottenimento del Permesso per i Lavori Edilizi: Presentazione della dichiarazione o ottenimento del permesso di costruzione presso l’Ispettorato Statale di Architettura ed Edilizia (DABI) o il relativo Centro Servizi Amministrativi.
6. Allacciamento agli Impianti Tecnici: Ottenimento delle condizioni tecniche per l’allacciamento ad approvvigionamento idrico, fognatura, elettricità, gas.
7. Organizzazione del Cantiere: Pianificazione delle vie d’accesso, delle strutture temporanee, delle aree di stoccaggio dei materiali, della recinzione del cantiere.
8. Budgeting e Piano Finanziario: Redazione di un preventivo dettagliato tenendo conto di tutti i costi possibili e del fondo di riserva.
9. Scelta dell’Appaltatore: Svolgimento di una gara d’appalto, stipula di un contratto con un’azienda edile affidabile, con esperienza e licenze adeguate.

Il rispetto di questa checklist vi permetterà di ridurre al minimo i rischi, garantire la conformità alla legislazione e realizzare con successo il vostro progetto edilizio, ponendo un fondamento solido per il futuro edificio.