ESTRATTO CATASTALE, COORDINATE DEI CONFINI, VERIFICA ONLINE

Il Catasto Fondiario Statale (ДЗК) è l’unico sistema geoinformativo statale di dati sui terreni, sugli oggetti del ДЗК, sulle limitazioni al loro utilizzo, nonché sui dati relativi alle caratteristiche quantitative e qualitative dei terreni. Per qualsiasi committente, comprendere la struttura e le funzioni del ДЗК è fondamentale. Esso contiene informazioni complete su ogni terreno in Ucraina, incluso il suo numero catastale univoco, l’ubicazione, i confini, la superficie, la destinazione d’uso, le forme di proprietà, nonché i dati sugli oneri registrati. Secondo la Legge dell’Ucraina “Sul Catasto Fondiario Statale”, l’inserimento dei dati nel ДЗК e il loro aggiornamento sono obbligatori per garantire la trasparenza e la legalità dei rapporti fondiari.

L’importanza del ДЗК per il settore edile è difficile da sopravvalutare. Innanzitutto, è la conferma del diritto di proprietà o di uso del terreno, senza il quale la costruzione è impossibile. In secondo luogo, si tratta di dati precisi sui confini del terreno, di importanza critica per evitare controversie con i vicini e per il corretto posizionamento dei futuri edifici, nel rispetto delle norme urbanistiche e delle norme edilizie statali (ДБН). Ad esempio, il ДБН Б.2.2-12:2019 “Pianificazione ed edificazione dei territori” disciplina chiaramente le distanze minime dai confini del terreno agli edifici. In terzo luogo, il ДЗК fornisce informazioni sulla destinazione d’uso del terreno, che determina quali edifici possono essere realizzati su di esso (casa residenziale, immobile commerciale, ecc.). Il mancato rispetto della destinazione d’uso è motivo di rifiuto del permesso di costruzione o persino di demolizione dell’edificio realizzato abusivamente. Pertanto, il ДЗК non è un semplice registro, ma uno strumento fondamentale per la pianificazione, per i progetti architettonici e per la realizzazione di qualsiasi progetto edile, garantendone la correttezza giuridica e spaziale.

L’estratto dal Catasto Fondiario Statale è un documento ufficiale che conferma l’inserimento dei dati relativi a un terreno nel ДЗК e contiene informazioni aggiornate su di esso al momento della sua formazione. Questo documento è obbligatorio per qualsiasi atto giuridico relativo al terreno: compravendita, donazione, successione, stipula di contratti di locazione, nonché per l’ottenimento dei permessi di costruzione. Il contenuto dell’estratto include: numero catastale, ubicazione, superficie, destinazione d’uso, dati sul proprietario/utilizzatore, informazioni sugli oneri, limitazioni d’uso, nonché, aspetto particolarmente importante per il committente, i dati sulle coordinate dei punti di svolta dei confini del terreno.

La procedura di ottenimento dell’estratto è stata notevolmente semplificata grazie alla digitalizzazione. Esistono due percorsi principali: online e offline.

1. Ottenimento online:a) Tramite la Mappa catastale pubblica dell’Ucraina (map.land.gov.ua): Questa risorsa consente di consultare liberamente le informazioni sulla maggior parte dei terreni, tuttavia per ottenere l’estratto ufficiale è necessario utilizzare i servizi elettronici.

   b) Tramite il Portale dei servizi elettronici del Derzhheokadastr (e.land.gov.ua) o tramite l’applicazione “Dija”: A tale scopo è necessaria una firma elettronica qualificata (КЕП). La procedura comprende: l’autenticazione sul portale, la ricerca del terreno tramite il numero catastale, la formulazione della richiesta di estratto, il pagamento della tassa amministrativa (al 2024, il costo è pari a circa lo 0,05 del minimo vitale per le persone abili al lavoro). Solitamente, l’estratto viene generato entro alcune ore o entro un giorno lavorativo in formato PDF, protetto dalla КЕП.

2. Ottenimento offline:a) Rivolgendosi al Centro di erogazione dei servizi amministrativi (ЦНАП) o all’organo territoriale del Derzhheokadastr: È necessario presentare una domanda, un documento di identità e un documento che attesti il diritto di proprietà/uso del terreno (se l’estratto è richiesto da un soggetto diverso dal proprietario). Il termine di esecuzione è fino a 3 giorni lavorativi. È importante verificare l’attualità delle informazioni contenute nell’estratto, poiché eventuali modifiche (ad esempio, un cambio di destinazione d’uso) richiedono un aggiornamento.

L’estratto è valido per un periodo illimitato, tuttavia la sua attualità può venir meno in caso di modifiche ai dati del terreno nel ДЗК. Pertanto, prima di qualsiasi atto edile o giuridico, è sempre opportuno richiedere un estratto aggiornato.

Le coordinate dei punti di svolta dei confini del terreno sono uno degli elementi più importanti dei dati catastali, che incide direttamente sul processo edilizio. Queste coordinate sono definite nel sistema di coordinate statale unificato USK-2000 (in precedenza si utilizzava il SK-63) e sono riportate nella documentazione tecnica di pianificazione territoriale. La precisione della determinazione di queste coordinate è di importanza critica, poiché esse costituiscono i confini giuridici del terreno, entro i quali il committente ha il diritto di costruire. Qualsiasi errore può comportare la violazione dei confini dei terreni vicini, conflitti, contenziosi giudiziari e persino la demolizione delle parti di edificio costruite illegalmente.

Per la progettazione della fondazione e il posizionamento degli edifici sul terreno, i rilievi geodetici basati sulle coordinate catastali sono fondamentali. I progettisti utilizzano questi dati per creare il piano generale del terreno, su cui vengono chiaramente indicati i confini, gli edifici esistenti, i sottoservizi e i futuri edifici. Il rispetto delle distanze dai confini del terreno, disciplinate dal ДБН Б.2.2-12:2019, è obbligatorio. Ad esempio, la distanza minima dal confine del terreno vicino alla parete di una casa residenziale è di 3 metri, e agli edifici accessori – di 1 metro. Trascurare le coordinate precise può portare alla violazione di queste norme e al blocco della messa in esercizio dell’edificio.

I lavori geodetici sul terreno, come il tracciamento dei confini in loco, sono eseguiti da ingegneri geodeti qualificati. Essi utilizzano attrezzature ad alta precisione (ricevitori GPS, stazioni totali) per ripristinare i confini del terreno secondo le coordinate catastali e fissarli con segnali di confine (paletti metallici, cippi di calcestruzzo). La precisione di questi lavori deve rispettare i requisiti normativi stabiliti, ad esempio, dall’“Istruzione sui lavori topografico-geodetici per l’edilizia”. Deviazioni delle coordinate di pochi centimetri possono sembrare insignificanti, ma su grandi progetti o in caso di edificazione densa possono avere conseguenze catastrofiche. Proprio per questo, nella fase di scelta del terreno, si raccomanda di effettuare una verifica geodetica completa per confermare la corrispondenza dei confini effettivi ai dati del ДЗК.

La possibilità di verificare online i dati catastali semplifica notevolmente il processo di ottenimento delle informazioni su un terreno ed è uno strumento indispensabile per il futuro committente o investitore. Lo strumento principale per tale verifica è la Mappa catastale pubblica dell’Ucraina (ПККУ), disponibile all’indirizzo map.land.gov.ua. Questo servizio consente di ottenere informazioni di base su qualsiasi terreno dotato di numero catastale.

Algoritmo di verifica online:

1. Apertura della Mappa catastale pubblica: Accedere a map.land.gov.ua.
2. Ricerca del terreno: Nella barra di ricerca inserire il numero catastale del terreno (identificatore univoco di 10 cifre). Se il numero catastale non è noto, si può provare a trovare il terreno tramite l’indirizzo o, in modo meno preciso, visivamente sulla mappa.
3. Consultazione delle informazioni di base: Dopo aver individuato il terreno sulla mappa, cliccarci sopra. Nella finestra a comparsa appariranno le informazioni generali: numero catastale, superficie, forma di proprietà, destinazione d’uso.
4. Verifica delle coordinate: La ПККУ consente di valutare visivamente l’ubicazione del terreno e i suoi confini. Sebbene per i documenti ufficiali sia necessario l’estratto, la verifica visiva aiuta a individuare rapidamente evidenti incongruenze o conflitti con i terreni vicini, ad esempio sovrapposizioni di confini. È inoltre possibile utilizzare la funzione di misurazione delle distanze per valutare preliminarmente il rispetto delle distanze.
5. Richiesta dell’estratto online: Come già menzionato, dalla ПККУ è possibile accedere al servizio di richiesta dell’estratto, utilizzando la firma elettronica. Ciò garantisce l’ottenimento di un documento ufficiale con dati aggiornati.

È importante ricordare che le informazioni sulla Mappa catastale pubblica hanno valore puramente informativo. Non hanno valore giuridico per la stipula di accordi o la risoluzione di controversie. Per qualsiasi atto ufficiale è sempre necessario l’estratto dal ДЗК. Tuttavia, gli strumenti online consentono di accelerare notevolmente la fase preliminare di analisi del terreno, individuare potenziali problemi ancora prima di rivolgersi agli specialisti e prendere una decisione informata sul suo acquisto o utilizzo per la costruzione. Ciò aiuta anche un architetto qualificato o un ingegnere a comprendere il contesto del terreno prima di iniziare la progettazione.

Le carenze nei dati catastali o la mancata verifica degli stessi possono diventare fonte di problemi significativi per il committente. Uno degli errori più comuni è l’imprecisione o l’assenza delle coordinate dei confini del terreno nel ДЗК. Ciò accade spesso con terreni formati molto tempo fa, prima dell’introduzione del sistema di coordinate unificato USK-2000, o con terreni i cui confini sono stati stabiliti senza un’adeguata base geodetica. La conseguenza è l’impossibilità di tracciare con precisione i confini in loco, il che può portare a “sovrapposizioni” tra i terreni o a “interruzioni” tra di essi sulla mappa catastale.

Un altro rischio serio è la modifica arbitraria dei confini da parte dei proprietari dei terreni vicini. Ciò può avvenire mediante lo spostamento dei segnali di confine, l’estensione dell’uso del terreno a scapito del vicino. Senza coordinate ufficialmente stabilite e verificate, sarà estremamente difficile far valere le proprie ragioni in tribunale. Inoltre, una destinazione d’uso errata del terreno è una via diretta verso problemi nell’ottenimento dei permessi di costruzione. Ad esempio, il tentativo di costruire una casa residenziale su un terreno con destinazione d’uso per la conduzione di un’azienda agricola personale può essere bloccato dagli organi statali.

La mancata attualità delle informazioni nell’estratto è un’altra trappola tipica. Sebbene l’estratto non abbia un termine di validità, le modifiche al ДЗК (ad esempio, la registrazione di un nuovo onere, un cambio di destinazione d’uso per decisione del consiglio locale) possono essere apportate dopo il suo ottenimento. L’utilizzo di un estratto obsoleto può portare a controversie giuridiche e perdite finanziarie. Ad esempio, se il terreno è gravato da una servitù (diritto di passaggio pedonale o carraio di un’altra persona) e ciò non è riportato nel vecchio estratto, il committente potrebbe trovarsi nella necessità di modificare il progetto o addirittura di rinunciare alla costruzione in una determinata parte del terreno. Pertanto, prima di qualsiasi investimento significativo, è sempre necessario richiedere un estratto aggiornato ed effettuare una nuova verifica.

I dati catastali relativi a un terreno sono la base fondamentale per l’intero ciclo edilizio – dalla pianificazione iniziale alla consegna finale dell’opera in esercizio. La correttezza e la completezza di questi dati determinano non solo la legittimità giuridica della costruzione, ma anche la possibilità tecnica di realizzazione del progetto e la sua conformità alle norme urbanistiche. Nella fase di pianificazione, le informazioni sulla destinazione d’uso del terreno sono determinanti: esse dettano il tipo di edifici che possono essere realizzati, la loro altezza, la densità edilizia e l’uso funzionale. La deviazione dalla destinazione d’uso è una violazione grave e può comportare il rifiuto del rilascio delle condizioni e delle limitazioni urbanistiche, senza le quali non è possibile avviare la progettazione.

Le coordinate catastali dettagliate dei confini del terreno, contenute nell’estratto, sono la base per lo sviluppo del piano generale di edificazione. In questa fase di progettazione si determina la disposizione ottimale degli edifici, delle vie di accesso, delle reti tecnologiche e delle aree ricreative, tenendo conto delle distanze minime dalle linee rosse, dai confini dei terreni vicini, dalle distanze sanitarie e antincendio. Ad esempio, il ДБН Б.2.2-12:2019 “Pianificazione ed edificazione dei territori” stabilisce chiaramente che le distanze antincendio minime tra gli edifici possono variare da 6 a 15 metri a seconda del grado di resistenza al fuoco e dei materiali delle strutture. Una determinazione imprecisa dei confini o la loro sovrapposizione può portare a un posizionamento scorretto dell’edificio, il che in futuro causerà problemi con la messa in esercizio dell’opera, sanzioni e procedimenti giudiziari.

Nella fase di costruzione, i lavori geodetici di tracciamento degli assi dell’edificio e di segnatura della fondazione vengono eseguiti esclusivamente sulla base dei dati di progetto, che a loro volta si fondano sulle coordinate catastali aggiornate. Qualsiasi deviazione, anche visivamente minima, può causare violazioni delle norme edilizie, ad esempio creando un pericolo per gli edifici vicini, o limitare l’accesso ai sottoservizi. Al termine della costruzione, per ottenere il certificato di idoneità all’uso dell’opera, viene effettuato un inventario tecnico (БТІ), durante il quale si verifica la conformità dell’effettiva ubicazione dell’edificio e delle sue caratteristiche alla documentazione di progetto e ai dati catastali. Se vengono riscontrate discrepanze, ciò può essere motivo di rifiuto della messa in esercizio dell’opera, esponendo il committente a costi aggiuntivi significativi per la correzione delle carenze o la legalizzazione della costruzione abusiva.

La non conformità tra i confini effettivi di un terreno e i suoi dati catastali, oppure l’utilizzo del terreno in modo difforme dalla destinazione d’uso, comporta gravi conseguenze giuridiche e responsabilità ai sensi della legislazione dell’Ucraina. Innanzitutto, ciò può costituire motivo per l’annullamento del diritto di proprietà sul terreno o per la cancellazione della registrazione del terreno nel ДЗК. Il Codice Fondiario dell’Ucraina, in particolare gli articoli 118, 122, 123, disciplina chiaramente la procedura di acquisizione del diritto di proprietà e di uso dei terreni, ed eventuali violazioni di queste procedure possono essere impugnate in sede giudiziaria.

In caso di modifica arbitraria dei confini o di costruzione al di fuori dei limiti del terreno, il proprietario può essere ritenuto responsabile in via amministrativa ai sensi dell’articolo 53 del Codice dell’Ucraina sugli illeciti amministrativi, che prevede sanzioni per la violazione delle regole di utilizzo dei terreni. Inoltre, se la costruzione viene realizzata su un terreno altrui o in violazione dei confini, ciò può essere qualificato come costruzione abusiva, disciplinata dall’articolo 376 del Codice Civile dell’Ucraina. In tal caso, il tribunale può disporre la demolizione dell’edificio costruito abusivamente a spese della persona che ha realizzato tale costruzione, oppure la sua messa a norma.

Particolare attenzione va rivolta al cambio di destinazione d’uso del terreno. Senza la procedura adeguata di cambio di destinazione d’uso, una costruzione non conforme alla categoria di terreno esistente è illegale. Ad esempio, secondo il comma 5 dell’articolo 20 del Codice Fondiario dell’Ucraina, il cambio di destinazione d’uso dei terreni di proprietà privata avviene su iniziativa del proprietario mediante l’approvazione di un apposito progetto di pianificazione territoriale. Il mancato rispetto di questa procedura può comportare l’imposizione di sanzioni significative, previste dall’articolo 53-1 del Codice sugli illeciti amministrativi, nonché la messa a norma forzata del terreno rispetto alla sua destinazione d’uso o persino l’espropriazione del terreno per via giudiziaria in caso di violazione sistematica. La responsabilità per la non conformità dei dati catastali può estendersi anche agli ingegneri geodeti e ai pianificatori territoriali, qualora le loro azioni abbiano causato errori nella documentazione.

L’Ucraina sta procedendo attivamente sulla via della digitalizzazione, e il settore dei rapporti fondiari non fa eccezione. Le prospettive di ulteriore integrazione e sviluppo dei servizi elettronici nel Catasto Fondiario Statale (ДЗК) sono estremamente importanti per aumentare la trasparenza, l’efficienza e ridurre i rischi di corruzione. Il vettore principale di sviluppo è la creazione di un’infrastruttura nazionale unificata di dati geospaziali (НІГД), che unirà le informazioni di diversi registri (ДЗК, Registro statale dei diritti reali sui beni immobili, catasto urbanistico, ecc.) in un unico sistema.

Direzioni chiave della digitalizzazione:

1. Miglioramento della qualità dei dati: Prosecuzione del lavoro di verifica e aggiornamento dei dati catastali, in particolare l’eliminazione delle “sovrapposizioni” e delle “interruzioni” tra i terreni. Ciò prevede l’interazione con i proprietari dei terreni e lo svolgimento di ulteriori lavori geodetici.
2. Ampliamento delle funzionalità dei servizi online: Sviluppo di nuovi servizi elettronici che consentiranno ai cittadini e alle imprese di ottenere una gamma più ampia di informazioni catastali e di compiere atti giuridicamente rilevanti (ad esempio, registrazione dei diritti, apporto di modifiche) interamente online tramite firma elettronica qualificata.
3. Integrazione con altri registri: Creazione di uno spazio informativo unificato mediante l’integrazione del ДЗК con altri registri statali, come il Registro statale dei diritti reali sui beni immobili, il Registro dell’attività edilizia, il Registro statale unificato delle persone giuridiche e delle persone fisiche imprenditori. Ciò garantirà informazioni complete e affidabili sugli immobili e sul loro stato giuridico.
4. Introduzione di tecnologie di ultima generazione: Utilizzo di tecnologie di telerilevamento della Terra (immagini satellitari, riprese aeree da drone) per il monitoraggio dell’uso dei terreni, l’individuazione di violazioni e l’aggiornamento della base cartografica del ДЗК. Si valuta inoltre l’applicazione di tecnologie blockchain per garantire l’immutabilità e la trasparenza della registrazione dei dati.
5. Creazione di un’API aperta: Fornitura di un’interfaccia di programmazione aperta (API) per gli sviluppatori, che consentirà di integrare i dati catastali in servizi privati, applicazioni mobili e piattaforme analitiche, favorendo lo sviluppo del mercato dei servizi geoinformativi.

Questi passi mirano non solo a semplificare l’interazione con il catasto, ma anche ad aumentare significativamente l’attrattività degli investimenti in Ucraina grazie alla crescita della trasparenza e alla riduzione dei rischi nel settore immobiliare, aspetto di importanza critica per il settore edile e lo sviluppo economico del paese nel suo complesso.