TASSE E COSTI NELLA REGISTRAZIONE DEI PROGETTI EDILIZI IN UCRAINA

Lo sviluppo di un modello finanziario completo, che includa il ‘Total Cost of Ownership’ (TCO), è fondamentale per prevedere con precisione tutti i costi legati alla registrazione di un progetto edilizio in Ucraina. Il TCO comprende non solo le tasse e gli oneri diretti, ma anche i costi nascosti che possono sorgere nelle diverse fasi. Ad esempio, nella fase di acquisto del terreno, oltre al prezzo del bene stesso, occorre considerare l’imposta di bollo statale (0,5% del valore, ma non inferiore a 1 salario minimo non imponibile), il contributo al Fondo Pensione (1% del valore) e i servizi notarili. Possono inoltre sorgere costi per la valutazione del bene ai fini fiscali, obbligatoria secondo il Codice Fiscale dell’Ucraina (PKU).

Nell’ambito del TCO occorre inoltre tenere conto dell’imposta sul valore aggiunto (IVA) del 20% sulla maggior parte dei materiali e dei servizi edilizi, se il soggetto economico è un contribuente IVA. Per le persone fisiche che non sono contribuenti IVA, questi costi sono già inclusi nel prezzo di beni e servizi. Tuttavia, nella redazione degli atti dei lavori eseguiti, occorre prestare attenzione alla corretta indicazione dell’IVA nella documentazione. L’analisi del TCO permette di identificare rischi potenziali e opportunità di ottimizzazione. Ad esempio, l’uso di progetti standard invece di progetti individuali può ridurre i costi della documentazione progettuale e della sua perizia. Un approccio completo al TCO consente all’investitore di ottenere un quadro completo degli obblighi finanziari, dalla fase dell’idea fino alla messa in esercizio dell’immobile e persino al suo successivo esercizio e manutenzione. Ciò include anche le potenziali imposte sugli immobili dopo la messa in esercizio, calcolate in base alla superficie e alle aliquote stabilite dai consigli locali (fino all’1,5% del salario minimo per 1 mq).

Un modello finanziario dettagliato deve contenere un calendario dei pagamenti, la ripartizione dei costi per fasi del progetto e per unità responsabili. Ciò consente di garantire la liquidità e il controllo dei flussi finanziari, riducendo al minimo i rischi di ritardo dovuti alla mancanza di fondi per i pagamenti obbligatori. È importante tenere conto dei rischi inflazionistici e del possibile aumento dei prezzi di servizi e materiali, specialmente in condizioni di economia instabile. Per la riuscita realizzazione del progetto, si raccomanda di rivolgersi a professionisti esperti, che aiuteranno a sviluppare un preventivo e una strategia finanziaria precisi. Maggiori informazioni sulla pianificazione architettonica sono disponibili su questa pagina.

La fase di progettazione è fondamentale per determinare i costi fiscali e amministrativi, poiché è proprio in questa fase che si definiscono le caratteristiche principali del futuro immobile, che influiscono sulla documentazione autorizzativa e sul suo costo. Secondo la norma DBN А.2.2-3:2014 ‘Composizione e contenuto della documentazione progettuale per la costruzione’, la documentazione progettuale deve includere tutte le sezioni necessarie (architettonica, strutturale, impiantistica), ciascuna delle quali richiede perizia e approvazioni.

Il costo della perizia della documentazione progettuale, obbligatoria per gli edifici di classe di conseguenze CC2 e CC3, viene calcolato secondo la Delibera del Consiglio dei Ministri dell’Ucraina n. 560 dell’11.05.2011. Questo costo dipende dal valore preventivato della costruzione e dalla categoria di complessità dell’immobile. Più complesso è il progetto, più alto è il costo della perizia, il che influisce direttamente sui costi amministrativi complessivi. Ad esempio, per gli edifici di classe CC3 (conseguenze significative) i requisiti per la documentazione progettuale sono notevolmente più elevati, il che può aumentarne il costo e i tempi di approvazione.

Oltre alla perizia, tra i costi di progettazione rientra l’ottenimento delle condizioni urbanistiche e delle limitazioni edificatorie del terreno, delle condizioni tecniche per l’allacciamento agli impianti tecnici (approvvigionamento idrico, fognatura, elettricità, gas). Ciascuno di questi documenti ha un proprio costo, che può essere fisso (onere amministrativo) o dipendere dalle potenze o dai volumi di consumo. È importante tenere conto anche dei costi per la direzione lavori (supervisione dell’autore), obbligatoria anche per gli edifici CC2 e CC3, e pari a una determinata quota del valore preventivato dei lavori progettuali.

Una progettazione razionale con l’uso di tecnologie moderne, come il BIM (Building Information Modeling), può ridurre il numero di errori, il che a sua volta riduce al minimo la necessità di apportare modifiche al progetto e ripetere le perizie, risparmiando tempo e denaro. Tuttavia, è proprio in questa fase che si determinano possibili agevolazioni fiscali o costi maggiorati. Ad esempio, la progettazione di edifici conformi a elevati standard di efficienza energetica (ad esempio, ZEB – Zero Energy Building) può in futuro dare diritto a determinate agevolazioni fiscali o sovvenzioni, sebbene i costi iniziali di progettazione di tali sistemi possano essere più elevati. Maggiori informazioni sugli impianti tecnici sono disponibili sul nostro sito.

Le indagini geotecniche, o rilievi tecnici, sono la prima fase imprescindibile di qualsiasi progetto edilizio, con un impatto diretto sulle tasse e sui costi di registrazione. Secondo la norma DBN А.2.1-1:2008 ‘Rilievi tecnici per la costruzione’, questi lavori sono obbligatori per garantire la sicurezza e l’affidabilità del futuro immobile. Includono indagini geodetiche, geologiche, idrogeologiche ed ecologiche. Ogni tipo di rilievo richiede il coinvolgimento di specialisti autorizzati e ha un proprio costo, che dipende dal volume dei lavori, dalla complessità del terreno e dalla profondità necessaria delle indagini.

I risultati delle indagini geotecniche costituiscono la base per la progettazione delle fondazioni, la determinazione della classe di conseguenze e lo sviluppo delle soluzioni impiantistiche, il che a sua volta influisce sulle fasi successive della registrazione. Ad esempio, l’individuazione di condizioni del terreno complesse (terreni deboli, falda acquifera elevata) può richiedere lo sviluppo di tipi di fondazione speciali e più costosi o misure aggiuntive di drenaggio, che aumentano il valore preventivato della costruzione e, di conseguenza, possono influire sull’importo degli oneri amministrativi per la perizia del progetto. Tutte le relazioni sui rilievi sono soggette a perizia, specialmente per gli edifici CC2 e CC3, il che costituisce anch’esso una voce di costo.

Inoltre, per i terreni situati in zone geografiche complesse (ad esempio, i Carpazi o le zone costiere), possono essere necessarie indagini ecologiche e sismiche estese, che hanno anch’esse un proprio costo. È importante comprendere che i costi delle indagini geotecniche sono un investimento nella sicurezza e nella durabilità dell’edificio, che permette di evitare costi molto più elevati per la risoluzione di situazioni di emergenza o la ricostruzione in futuro. L’assenza o la scarsa qualità dei rilievi può portare al rifiuto di approvazione del progetto da parte degli organi della DABK, il che allungherà il processo di registrazione e causerà ulteriori perdite finanziarie. Pertanto, l’esecuzione tempestiva e di qualità delle indagini geotecniche è un elemento fondamentale per un progetto edilizio di successo ed economicamente giustificato.

I costi finanziari per le indagini geotecniche possono variare da 5.000 a oltre 50.000 UAH a seconda della superficie del terreno, del numero di sondaggi e della complessità del terreno. Questi costi devono essere chiaramente inclusi nel modello finanziario complessivo TCO.

Garantire l’integrità strutturale e il calcolo dei carichi è un aspetto chiave della progettazione, che influisce direttamente sui costi fiscali e amministrativi della registrazione. Secondo la norma DBN В.1.2-14:2018 ‘Principi generali per garantire l’affidabilità e la sicurezza strutturale di edifici e strutture’, tutti gli edifici devono essere progettati tenendo conto dei carichi agenti (permanenti, temporanei, del vento, della neve, sismici). Questi calcoli vengono eseguiti da ingegneri progettisti qualificati e sono parte integrante della documentazione progettuale.

Per gli edifici di classe di conseguenze CC2 e CC3 è obbligatoria la perizia statale del progetto, che include la verifica dei calcoli di resistenza e stabilità delle strutture. Il costo di tale perizia, come già indicato, dipende dal valore preventivato della costruzione, e errori nei calcoli o non conformità alle norme DBN possono richiedere la rielaborazione del progetto e una nuova perizia, il che comporta costi finanziari aggiuntivi. È importante che l’ingegnere progettista sia personalmente responsabile della correttezza dei calcoli, e i suoi servizi rappresentano una voce di costo significativa nella fase di ‘registrazione’ della documentazione.

Inoltre, per gli edifici complessi può essere necessaria una perizia indipendente o un accompagnamento scientifico-tecnico, il che aumenta anch’esso i costi complessivi. Va osservato che, in caso di riscontro di carenze nella documentazione progettuale durante la perizia statale, al progettista viene concesso del tempo per eliminarle. Tuttavia, se le carenze sono significative, ciò può portare a un parere negativo della perizia, il che di fatto blocca il processo di ottenimento del permesso di costruzione e causa perdite finanziarie e di tempo significative. Pertanto, garantire un’elevata qualità dei calcoli ingegneristici nelle prime fasi è fondamentale per ridurre al minimo i costi di ‘registrazione’ e accelerare la realizzazione del progetto. Per approfondire le soluzioni strutturali è importante conoscere i diversi tipi di fondazione, informazioni disponibili, ad esempio, nella pagina sulle fondazioni.

L’ottenimento del permesso di costruzione è una delle fasi più importanti e più costose nel processo di ‘registrazione’ di un progetto edilizio in Ucraina. La procedura è disciplinata dalla Legge dell’Ucraina ‘Sulla regolamentazione dell’attività urbanistica’ e da altri atti normativi subordinati. L’onere amministrativo per il rilascio del permesso di costruzione è stabilito secondo la Legge dell’Ucraina ‘Sui servizi amministrativi’ e la Delibera del Consiglio dei Ministri n. 1028 del 07.10.2015. L’importo dell’onere dipende dalla classe di conseguenze (responsabilità) dell’immobile in costruzione (CC1, CC2, CC3) e dal suo valore preventivato.

Per gli edifici CC1 (conseguenze minori) l’onere amministrativo può essere minimo o assente, mentre per CC2 (conseguenze medie) e CC3 (conseguenze significative) cresce notevolmente. Ad esempio, per gli edifici CC2 e CC3, che hanno un impatto significativo sull’ambiente circostante o un rischio elevato per la vita delle persone, l’importo dell’onere può raggiungere somme considerevoli, calcolate come percentuale del valore preventivato complessivo. È importante tenere conto anche dei tempi di esame dei documenti. Il termine ufficiale per il rilascio del permesso è di 10 giorni lavorativi, ma in pratica può essere prolungato a causa di richieste di chiarimento o correzione della documentazione, il che comporta anch’esso perdite finanziarie indirette dovute ai ritardi nell’avvio dei lavori.

Oltre all’onere amministrativo diretto, occorre considerare i costi per la produzione del passaporto tecnico dell’immobile, l’inventario, la registrazione del diritto di proprietà sul terreno e l’ottenimento dell’estratto dal Registro Statale dei Diritti Reali sui Beni Immobili. Tutti questi documenti sono obbligatori per ottenere il permesso e per la messa in esercizio dell’immobile. Costi aggiuntivi possono sorgere in caso di necessità di ottenere permessi per lavori speciali (ad esempio, lavori all’interno di zone protette), disciplinati anch’essi da atti normativi separati. Un approccio completo al calcolo di tutti questi pagamenti permetterà di evitare costi imprevisti e di garantire l’ottenimento tempestivo di tutti i permessi necessari. La comprensione di queste fasi è importante per qualsiasi progetto edilizio, inclusa la costruzione di chiese e cappelle, i cui dettagli sono disponibili nella pagina dedicata.

La messa in esercizio di un immobile edilizio è la fase finale della ‘registrazione’, anch’essa legata a costi fiscali e amministrativi significativi. Questo processo conferma la prontezza dell’immobile all’uso secondo la documentazione progettuale e la conformità alle norme edilizie. Il documento principale che attesta la messa in esercizio è il certificato o la dichiarazione di prontezza dell’immobile. L’onere amministrativo per il rilascio di tale certificato è fissato al 10% del costo della costruzione per gli edifici CC2 e CC3, secondo la Delibera del Consiglio dei Ministri n. 1028. Per gli edifici CC1 si presenta una dichiarazione, che solitamente non richiede un onere amministrativo.

Oltre all’onere diretto, occorre considerare i costi per l’inventario finale dell’immobile da parte del BTI (Ufficio di Inventario Tecnico) per ottenere un nuovo passaporto tecnico. Questo servizio ha un proprio costo, che dipende dalla superficie e dalla complessità dell’immobile. Dopo aver ottenuto il certificato di messa in esercizio, è obbligatoria la registrazione statale del diritto di proprietà sul nuovo immobile nel Registro Statale dei Diritti Reali. Anche questa registrazione è accompagnata dal pagamento di un onere amministrativo (termine standard — 5 giorni lavorativi, accelerato — 2 giorni lavorativi, con un corrispondente aumento dell’onere).

L’imposta sugli immobili diversi dal terreno inizia a essere applicata dal momento della registrazione del diritto di proprietà. Il suo importo è stabilito dai consigli locali, ma non può superare l’1,5% del salario minimo per 1 metro quadrato di superficie totale dell’immobile. È importante comprendere che la messa in esercizio tardiva dell’immobile può comportare l’applicazione di sanzioni, che rappresentano una perdita finanziaria aggiuntiva per l’investitore. Ad esempio, per la costruzione abusiva o la messa in esercizio senza i relativi permessi, la legislazione ucraina prevede sanzioni significative. Una ‘registrazione’ così accurata garantisce la legalità e la stabilità del possesso dell’immobile. Maggiori informazioni sui diversi processi edilizi sono disponibili sulla nostra pagina.

L’ottimizzazione dei costi fiscali e amministrativi nella registrazione dei progetti edilizi richiede un approccio sistemico e una profonda comprensione della legislazione ucraina. Una delle strategie chiave è la pianificazione accurata di tutte le fasi fin dall’inizio, coinvolgendo avvocati, commercialisti e ingegneri progettisti qualificati. Ciò permetterà di evitare errori tipici che possono causare eccedenze di costo e sanzioni.

La prima raccomandazione è massimizzare l’uso delle agevolazioni fiscali e dei programmi di sostegno. Sebbene per l’edilizia residenziale ce ne siano poche, per i progetti commerciali o a efficienza energetica possono esistere condizioni speciali (ad esempio, per gli edifici con un’elevata classe di efficienza energetica, conformi agli standard ZEB). Vale anche la pena considerare l’uso di determinate forme di attività economica, che possono presentare differenze nella tassazione (ad esempio, il regime forfettario di terzo gruppo, se applicabile all’attività).

La seconda strategia è ridurre al minimo i rischi di ritardi e correzioni. Una documentazione progettuale di alta qualità, conforme a tutte le norme DBN e agli altri standard, riduce notevolmente la probabilità di rifiuti o richieste di rielaborazione. L’uso delle tecnologie BIM può svolgere qui un ruolo chiave, permettendo di individuare le collisioni già nella fase di progettazione. È inoltre importante ottenere tempestivamente tutte le condizioni tecniche e i permessi, per evitare fermi nel cantiere.

La terza raccomandazione è il controllo dei contratti con appaltatori e fornitori. Condizioni, prezzi e tempi di esecuzione dei lavori chiaramente definiti, nonché la responsabilità delle parti, aiuteranno a evitare controversie giudiziarie e costi aggiuntivi. È importante verificare lo stato degli appaltatori come contribuenti, per evitare problemi con l’IVA.

La quarta strategia è il monitoraggio sistematico delle modifiche legislative. La legislazione fiscale ed edilizia dell’Ucraina è dinamica, e una risposta tempestiva ai cambiamenti può aiutare a ottimizzare i costi. Ad esempio, le modifiche alle norme sulla classe di conseguenze possono influire sui requisiti di perizia. Rivolgendosi a professionisti, potete trovare le soluzioni ottimali per le vostre esigenze e il vostro budget. Informazioni dettagliate sulla nostra azienda sono disponibili sul sito KOLEO.

La violazione delle procedure stabilite per la ‘registrazione’ dei progetti edilizi in Ucraina comporta una seria responsabilità legale, che può includere sanzioni significative, ordini di demolizione degli immobili costruiti abusivamente e persino responsabilità penale in determinati casi. Il documento normativo principale è il Codice dell’Ucraina sulle Infrazioni Amministrative (KUpAP), articolo 96, che stabilisce la responsabilità per la violazione dei requisiti di legge, delle norme edilizie, degli standard e delle regole durante la costruzione.

Ad esempio, per l’esecuzione di lavori edilizi senza permesso di costruzione per gli edifici CC2 e CC3 sono previste sanzioni per le persone giuridiche da 300 a 400 salari minimi (che al 2024 possono raggiungere centinaia di migliaia di grivnie). Per le persone fisiche tale sanzione è inferiore, ma comunque significativa. Sono previste sanzioni anche per la messa in esercizio di un immobile senza il relativo certificato o dichiarazione. Inoltre, esiste responsabilità per la fornitura di dati non veritieri nei documenti autorizzativi.

In caso di costruzione abusiva, specialmente se l’immobile non può essere reso conforme alle norme, gli organi della DABK (Ispettorato Statale di Architettura ed Edilizia, oggi — DIAM) hanno il diritto di presentare ricorso al tribunale per la demolizione di tale immobile. Ciò non comporta solo la perdita totale degli investimenti, ma anche costi aggiuntivi per la demolizione. È importante tenere conto anche della responsabilità dei progettisti e dei periti per lavori eseguiti in modo scadente o pareri non veritieri. Secondo la legislazione, essi sono soggetti a responsabilità amministrativa e, in alcuni casi, penale.

Per evitare tali conseguenze, è necessario rispettare rigorosamente tutte le fasi della ‘registrazione’, a partire dall’ottenimento delle condizioni urbanistiche e delle limitazioni edificatorie, dallo sviluppo della documentazione progettuale, dall’esecuzione della perizia, dall’ottenimento del permesso di costruzione fino alla messa in esercizio dell’immobile. La collaborazione con avvocati e specialisti qualificati nel settore edilizio aiuterà a garantire la piena conformità alla legislazione e a ridurre al minimo i rischi legali. Maggiori informazioni sull’importanza del rispetto delle norme e sull’evitare errori nella costruzione sono disponibili nell’articolo sugli errori tipici.