PUNTI OBBLIGATORI DEL CONTRATTO CON IL PROGETTISTA

Il contratto di progettazione è il documento fondamentale che disciplina i rapporti tra il committente e l’esecutore dei lavori di progettazione. In Ucraina la sua base giuridica è costituita dal Codice Civile dell’Ucraina (capitoli 61, 63) e dal Codice Economico dell’Ucraina (capitoli 32, 33), nonché da atti normativi speciali nel settore urbanistico. Tra i requisiti obbligatori di tale contratto rientrano: le denominazioni complete e i dati delle parti (indirizzo legale, codice ЄДРПОУ/RNOKPP, coordinate bancarie), l’oggetto del contratto (definizione precisa dell’oggetto della progettazione, della sua destinazione, della composizione della documentazione progettuale conformemente alla norma ДБН А.2.2-3:2014 ‘Composizione e contenuto della documentazione progettuale per la costruzione’), i tempi di esecuzione dei lavori (iniziale, intermedio, finale), il costo dei lavori e le modalità di pagamento, i diritti e gli obblighi delle parti, la responsabilità delle parti per l’inadempimento o l’adempimento inesatto degli obblighi, le modalità di risoluzione delle controversie, le condizioni di risoluzione del contratto e le cause di forza maggiore. Un aspetto importante è anche il riferimento a progetti di qualità, che costituiscono un esempio di conformità alle norme.

L’oggetto del contratto deve essere formulato nel modo più dettagliato possibile, indicando le fasi della progettazione (ad esempio, progetto di massima, progetto, progetto esecutivo), il volume della documentazione per ciascuna fase e la sua conformità alle norme e agli standard edilizi statali vigenti. Ad esempio, per gli oggetti di classe di conseguenza CC2 e CC3, la perizia della documentazione progettuale è obbligatoria, e ciò deve essere riportato nel contratto. Una definizione insufficiente dell’oggetto può portare a un ampliamento del volume dei lavori senza compenso aggiuntivo o a incomprensioni riguardo al prodotto finale. Ai sensi dell’articolo 875 del Codice Civile dell’Ucraina, in base al contratto d’appalto per lavori di progettazione, l’appaltatore si impegna a sviluppare, su incarico del committente, la documentazione progettuale, mentre il committente si impegna ad accettarla e a pagarla. Una definizione chiara di questi aspetti sin dalla fase iniziale è garanzia di una collaborazione reciprocamente vantaggiosa e priva di conflitti. Il termine complessivo di esecuzione dei lavori deve essere suddiviso in fasi, ciascuna con scadenze e criteri di accettazione chiari.

Inoltre, nel contratto vale la pena indicare i requisiti relativi al formato di consegna della documentazione (cartaceo, elettronico, modello BIM) e il numero di copie. Ciò consentirà di evitare controversie nella fase di consegna dei risultati dei lavori. Il riferimento a specifiche norme ДБН, ad esempio ДБН В.2.2-15:2019 ‘Edifici residenziali. Disposizioni generali’ o ДБН В.2.6-31:2016 ‘Isolamento termico degli edifici’, sottolinea la competenza tecnica e la responsabilità del progettista. Secondo le norme ДБН, il progettista è responsabile della qualità e della conformità delle soluzioni progettuali. Pertanto, il contratto deve essere un documento completo, che copra sia gli aspetti giuridici generali sia quelli tecnici specifici della progettazione. La sua corretta redazione è un investimento nella stabilità e nel successo del vostro progetto edilizio in Ucraina.

Una delle sezioni più critiche del contratto con il progettista è la descrizione dettagliata del volume dei lavori, corrispondente alla fase di Progettazione (BIM). Questa sezione deve includere non solo l’elenco delle sezioni della documentazione progettuale (architettonica, strutturale, di riscaldamento/ventilazione, idrico-sanitaria, elettrica, ecc.), ma anche i compiti specifici che il progettista deve svolgere. Ad esempio, se il contratto include lo sviluppo di più varianti di planimetria, visualizzazioni, l’esecuzione di calcoli ingegneristici (termotecnici, statici), lo sviluppo di specifiche di materiali e apparecchiature. È importante distinguere chiaramente le fasi di progettazione: dal progetto di massima (EP) alla documentazione esecutiva (RD), con una definizione separata dei risultati per ciascuna fase.

L’applicazione delle tecnologie BIM (Building Information Modeling) rivoluziona il processo di progettazione, consentendo di creare un unico modello digitale integrato dell’oggetto. Se il committente si aspetta un modello BIM, ciò deve essere chiaramente stabilito nel contratto, con indicazione del livello di dettaglio del modello (LOD — Level of Development), del software che verrà utilizzato (ad esempio, Autodesk Revit, ArchiCAD), del formato di scambio dati (ad esempio, IFC) e della responsabilità del committente nel fornire i dati iniziali. Ad esempio, per il livello LOD 300 il modello deve contenere dimensioni, posizionamento e caratteristiche precise degli elementi. Ciò aumenta notevolmente la precisione, riduce il numero di collisioni e ottimizza le successive fasi di costruzione ed esercizio. In presenza di impianti tecnologici complessi, il BIM diventa uno strumento indispensabile.

L’assenza di requisiti chiari riguardo al BIM può far sì che il progettista fornisca solo disegni bidimensionali tradizionali, mentre il committente si aspetta un modello 3D completo con informazioni integrate. Inoltre, nel contratto è opportuno prevedere le condizioni per l’introduzione di modifiche al progetto e il loro costo, nonché le modalità di approvazione di tali modifiche. Ciò può essere definito come una percentuale del costo iniziale dei lavori o come una tariffa oraria fissa. È importante anche la questione dell’integrazione del progetto nel piano generale di costruzione e del coordinamento con gli altri appaltatori. La definizione dettagliata del volume dei lavori e dei requisiti per il modello BIM è garanzia che entrambe le parti abbiano la stessa comprensione del prodotto finale e del processo della sua creazione, il che, in ultima analisi, garantisce l’efficacia e il successo del progetto in Ucraina.

Le condizioni finanziarie sono il cuore di qualsiasi contratto, e il contratto di progettazione non fa eccezione. Deve stabilire chiaramente il costo totale dei lavori di progettazione, che può essere determinato come importo fisso o come calcolo basato sull’impegno di lavoro (ore/uomo) e sul costo dei servizi. È inoltre necessario definire il piano dei pagamenti, collegato alle fasi di esecuzione dei lavori (ad esempio, 30% dopo la firma del contratto, 40% dopo l’approvazione del progetto di massima, 30% dopo la consegna della documentazione esecutiva). Ciò incentiva il progettista a rispettare i tempi e offre al committente il controllo sui flussi finanziari.

I tempi di esecuzione dei lavori devono essere realistici e dettagliati, con l’indicazione delle date specifiche di inizio e fine di ciascuna fase, nonché delle scadenze intermedie. Per il mancato rispetto dei tempi è necessario prevedere sanzioni penali. Ai sensi dell’art. 611 del Codice Civile dell’Ucraina, in caso di violazione di un’obbligazione si producono le conseguenze giuridiche stabilite dal contratto o dalla legge. La penale per il ritardo può essere fissata nella misura dello 0,05% del valore dei lavori non eseguiti per ogni giorno di ritardo, ma non superiore, ad esempio, al 10% dell’importo totale. Tuttavia, è importante prevedere anche la possibilità di un differimento motivato dei termini, previo accordo tra le parti, in caso di circostanze impreviste o modifiche del capitolato tecnico. Ciò consente di evitare conflitti inutili e di garantire flessibilità nel processo di progettazione.

La sezione sulla responsabilità delle parti deve definire chiaramente le conseguenze dell’inadempimento o dell’adempimento inesatto degli obblighi. Il progettista è responsabile della conformità della documentazione progettuale alle norme vigenti (ДБН, ДСТУ), al capitolato tecnico e dell’assenza di errori che possano portare a un aumento del costo di costruzione o esercizio dell’oggetto. In caso di rilevamento di tali errori, l’organizzazione di progettazione deve correggerli a proprie spese e risarcire i danni causati. Il committente, a sua volta, è responsabile della tempestiva fornitura dei dati iniziali, del pagamento dei servizi e dell’accettazione dei lavori. L’entità massima della responsabilità del progettista può essere limitata nel contratto, ad esempio, al costo del progetto stesso. Ciò consente di gestire i rischi per entrambe le parti e di stabilire condizioni eque di collaborazione. In generale, un modello finanziario trasparente e una chiara ripartizione delle responsabilità sono il fondamento della fiducia e di un’interazione produttiva nel settore edile ucraino.

La questione della proprietà intellettuale è di importanza critica nel contratto con il progettista. Nel contratto è necessario definire chiaramente a chi appartengono i diritti d’autore sulla documentazione progettuale sviluppata. Di norma, i diritti patrimoniali esclusivi sul progetto passano al committente dopo il pagamento integrale dei lavori, il che gli conferisce il diritto di utilizzare la documentazione per la costruzione, la ricostruzione e l’esercizio dell’oggetto senza ulteriori compensi. Tuttavia, l’architetto mantiene i diritti morali personali, come il diritto di paternità dell’opera. Una chiara distinzione di questi diritti consente di evitare ulteriori controversie e di garantire un uso legittimo del prodotto intellettuale. Ad esempio, il committente può ottenere il diritto di apportare modifiche al progetto, ma con l’obbligo di informarne l’autore.

La direzione dei lavori dell’autore è un servizio che può essere incluso nel contratto principale o formalizzato con un allegato/contratto separato. Prevede il controllo, da parte dell’autore del progetto, del rispetto delle soluzioni progettuali durante la costruzione, il che garantisce la conformità dell’oggetto realizzato alla documentazione approvata. Il suo volume e il suo costo devono essere descritti in dettaglio: numero di sopralluoghi sul cantiere, tempi di risposta alle richieste dei costruttori, elenco della documentazione da verificare. Secondo la norma ДБН А.2.2-4:2018 ‘Direzione dei lavori dell’autore nella costruzione’, la direzione dei lavori dell’autore è obbligatoria per gli oggetti di maggiore complessità o in caso di applicazione di nuove tecnologie. Una regolamentazione insufficiente della questione della direzione dei lavori dell’autore può far sì che l’appaltatore si discosti dal progetto, mentre il committente non disporrà di strumenti giuridici per influire sulla situazione. Ciò è particolarmente importante per i complessi errori edilizi tipici.

Anche le condizioni di risoluzione del contratto richiedono particolare attenzione. È necessario prevedere motivi fondati per la risoluzione anticipata del contratto sia da parte del committente sia da parte del progettista (ad esempio, violazione sostanziale dei termini, mancato rispetto della qualità dei lavori, modifica del capitolato tecnico che rende inopportuna la prosecuzione del progetto). In tal caso deve essere definita la modalità di regolamento reciproco per i lavori effettivamente eseguiti e le modalità di consegna della documentazione. Ad esempio, se il contratto viene risolto su iniziativa del committente senza motivi fondati, questi può essere obbligato a pagare i lavori già eseguiti e una penale. Al contrario, se il progettista viola le condizioni, il committente ha il diritto di richiedere la restituzione dell’anticipo e il risarcimento dei danni. Condizioni di risoluzione dettagliatamente definite minimizzano i rischi e tutelano gli interessi di entrambe le parti in caso di circostanze impreviste.

Uno degli aspetti più responsabili della progettazione è garantire la conformità delle soluzioni edilizie alle norme e agli standard vigenti, in particolare nel settore della sicurezza. Il contratto con il progettista deve stabilire chiaramente la responsabilità per il rispetto di tali norme. In particolare, nel contesto della Resistenza al fuoco (EN 13501-2), il progettista è tenuto a sviluppare soluzioni progettuali conformi ai requisiti della norma ДБН В.1.1-7:2016 ‘Sicurezza antincendio degli oggetti di costruzione’. Questo documento normativo definisce le classi di resistenza al fuoco di edifici, strutture e materiali, i requisiti per le vie di evacuazione, i sistemi antincendio e di evacuazione fumi. Ad esempio, per determinati tipi di edifici possono essere richieste strutture con classe di resistenza al fuoco REI 60 o R 120, il che significa il mantenimento della capacità portante, dell’integrità e della capacità di isolamento termico rispettivamente per 60 o 120 minuti.

La norma europea EN 13501-2 ‘Classificazione dei prodotti da costruzione e degli elementi costruttivi in base alla resistenza al fuoco’ è una delle principali per la determinazione delle caratteristiche di resistenza al fuoco. Sebbene in Ucraina si applichino prevalentemente le norme ДБН, nei progetti con investimenti europei o standard internazionali si riscontrano spesso requisiti di conformità proprio alle norme EN. Il contratto deve indicare chiaramente quali norme e standard (ДБН, ДСТУ, EN, ISO) debbano essere presi in considerazione dal progettista. Ciò è particolarmente attuale in Ucraina (norme generali/clima), dove è in corso il processo di armonizzazione degli standard nazionali con quelli europei. Il progettista deve non solo dichiarare la conformità, ma anche fornire i relativi calcoli, giustificazioni e certificati per i materiali previsti dal progetto.

L’assenza di soluzioni adeguate in materia di resistenza al fuoco può portare al rifiuto dell’esercizio dell’oggetto, a sanzioni ingenti e, nel peggiore dei casi, a vittime umane e responsabilità penale. Pertanto, il contratto deve prevedere che il progettista sia pienamente responsabile dello sviluppo di soluzioni che garantiscano un livello adeguato di sicurezza antincendio e, in caso di rilevamento di carenze, sia obbligato a eliminarle a proprie spese. Il committente dovrebbe richiedere che la documentazione progettuale includa una sezione separata ‘Misure antincendio’ con una descrizione chiara di tutte le soluzioni. La consapevolezza dell’importanza di questi punti del contratto è garanzia non solo di tutela giuridica, ma anche di sicurezza del futuro edificio e dei suoi occupanti.

La stipula di un contratto con il progettista è una procedura giuridica complessa, in cui è facile commettere errori che possono avere conseguenze gravi per il progetto edilizio. Comprendere gli Errori tipici e come evitarli è di importanza critica per ogni committente. Uno degli errori più comuni è l’assenza di un capitolato tecnico (CT) chiaramente formulato. Un CT poco chiaro porta a divergenze nella comprensione del volume dei lavori, a discrepanze rispetto alle aspettative sul risultato e a continue modifiche in corso d’opera, il che ritarda il progetto e ne aumenta i costi. Per evitarlo, il CT deve essere il più dettagliato possibile, con un elenco chiaro di tutti i requisiti, delle funzionalità dell’oggetto, delle preferenze in materia di stile, materiali, impianti tecnologici e riferimenti normativi. È opportuno redigerlo come allegato imprescindibile del contratto.

Un altro errore comune è trascurare la sezione sulla responsabilità o renderla insufficientemente dettagliata. I committenti spesso dimenticano di stabilire sanzioni penali per la violazione dei termini, la non conformità del progetto alle norme o il verificarsi di errori critici. Ciò lascia troppa libertà al progettista e ne riduce la motivazione a rispettare le condizioni. È necessario definire chiaramente l’entità della penale e delle sanzioni, nonché il meccanismo del loro calcolo. Spesso non è inoltre regolamentata la questione delle modifiche al progetto: chi le propone, come vengono approvate, chi sostiene i costi aggiuntivi. Senza questi punti, ogni modifica si trasforma in un terreno di conflitto.

Il terzo errore significativo è l’assenza di criteri chiari per l’accettazione dei lavori. Se nel contratto non è indicato secondo quali criteri il committente accetta le fasi di progettazione eseguite, ciò crea spazio per valutazioni soggettive e controversie. È importante indicare che l’accettazione avviene sulla base della conformità del progetto al CT, alle norme ДБН vigenti e al parere positivo della perizia (per gli oggetti CC2, CC3). Inoltre, è opportuno evitare anticipi eccessivi non legati a fasi effettive di esecuzione dei lavori. L’anticipo non dovrebbe superare il 30% del costo totale, e i pagamenti successivi devono essere collegati alla consegna di risultati concreti e misurabili. Un attento esame di questi aspetti nella fase di stipula del contratto è la migliore strategia per tutelare i vostri interessi e garantire il successo del progetto.

In Ucraina (norme generali/clima) i rapporti contrattuali nel settore edile presentano proprie particolarità, di cui bisogna tenere conto nella stipula del contratto con il progettista. Oltre alle norme ДБН e ДСТУ nazionali, esistono atti normativi regionali e particolarità che possono influire sulla progettazione. Ad esempio, in alcune regioni possono esservi requisiti specifici per la documentazione urbanistica, le reti tecnologiche o persino l’aspetto architettonico degli edifici. Sebbene questi requisiti siano meno diffusi per i progetti standard, per grandi oggetti o costruzioni nelle parti centrali delle città possono essere rilevanti.

Anche le condizioni climatiche dell’Ucraina influiscono sulla progettazione e, di conseguenza, sui requisiti per il progettista. La progettazione degli edifici deve tenere conto delle oscillazioni termiche (da -25°C in inverno a +35°C in estate), dei carichi da neve e da vento, elementi critici per i calcoli delle strutture portanti e per l’efficienza termotecnica dell’edificio. Ad esempio, sui Carpazi i carichi da neve sono significativamente più elevati che nelle regioni meridionali, il che richiede soluzioni specifiche per la copertura e gli elementi portanti. Il contratto deve obbligare il progettista a tenere conto di questi fattori conformemente alla norma ДБН В.1.2-2:2006 ‘Carichi e azioni’ e alla norma ДБН В.2.6-31:2016 ‘Isolamento termico degli edifici’.

Vale anche la pena prestare attenzione alle particolarità locali dei terreni. Nelle diverse regioni dell’Ucraina possono prevalere diversi tipi di terreno (argillosi, sabbiosi, chernozem), il che influisce sulla scelta del tipo di fondazione. Ad esempio, nel Polissia possono essere diffusi terreni sabbiosi con un livello elevato di falda acquifera, il che richiede un’accurata progettazione dei sistemi di drenaggio e dell’impermeabilizzazione. Sebbene l’indagine geologica sia solitamente un servizio separato, il contratto con il progettista deve prevedere l’obbligo di tenere conto dei dati dell’indagine geologica e di proporre soluzioni ingegneristiche ottimali basate su tali dati. È importante che il committente si assicuri che il progettista abbia esperienza con le condizioni locali e conosca tutte le norme regionali e i requisiti pertinenti. Ciò garantisce non solo l’affidabilità e la sicurezza dell’edificio, ma anche il suo esercizio efficace nelle specifiche condizioni climatiche e geologiche dell’Ucraina.

La qualità della documentazione progettuale è un aspetto fondamentale che influisce direttamente sull’affidabilità, la sicurezza e il costo del futuro oggetto. Il contratto con il progettista deve contenere meccanismi chiari di controllo della qualità, affinché il committente possa essere sicuro della professionalità e della conformità dei lavori. Uno di questi meccanismi è la consegna-accettazione dei lavori per fasi, con la redazione dei relativi verbali. Ogni fase (ad esempio, progetto di massima, fase ‘P’, fase ‘RD’) deve essere accompagnata da una verifica da parte del committente sulla conformità al capitolato tecnico e alle norme vigenti. Per gli oggetti delle classi di conseguenza CC2 e CC3 è obbligatoria la perizia statale della documentazione progettuale, che funge da meccanismo indipendente di controllo della qualità e della conformità ai requisiti normativi.

Il contratto può anche prevedere il coinvolgimento di esperti o consulenti indipendenti per la verifica di singole sezioni del progetto, in particolare per soluzioni complesse o innovative. Ciò consente di individuare potenziali errori o carenze nelle fasi iniziali, prima che portino a costi significativi in fase di costruzione. Nella sezione relativa ai diritti del committente è necessario stabilire il diritto di richiedere al progettista ulteriori chiarimenti, giustificazioni e calcoli relativi alle soluzioni progettuali. Ad esempio, per oggetti con requisiti elevati in termini di efficienza energetica o acustica, il committente può richiedere calcoli dettagliati, confermati dagli standard pertinenti.

Nonostante tutte le misure preventive, possono sorgere controversie. Pertanto, il contratto deve definire chiaramente le modalità della loro risoluzione. È opportuno prevedere una procedura stragiudiziale di risoluzione delle controversie mediante negoziati e mediazione. Se la risoluzione stragiudiziale non produce risultati, le controversie vengono esaminate in sede giudiziaria conformemente alla legislazione vigente dell’Ucraina. È importante indicare quale tribunale sia competente a esaminare tali controversie (ad esempio, in base al luogo di residenza del convenuto). Meccanismi chiaramente definiti di controllo della qualità e di risoluzione delle controversie non sono solo una formalità giuridica, ma anche uno strumento per costruire fiducia e garantire trasparenza nei rapporti tra committente e progettista, il che, in ultima analisi, contribuisce alla realizzazione di successo del progetto edilizio.