RESTAURO DEGLI EDIFICI DOPO 10 ANNI DI ESERCIZIO

Il restauro completo di un edificio dopo un decennio di esercizio inizia con una diagnosi accurata, che è il fondamento per la formazione di un piano di lavori adeguato. Questa fase include un’ispezione visiva, un controllo strumentale e analisi di laboratorio dei materiali. Per i `materiali di facciata`, il compito principale è l’individuazione di crepe, distacchi dell’intonaco, danni al rivestimento, segni di corrosione biologica (muschio, muffa) e la valutazione dello stato dei rivestimenti protettivi. È importante prestare attenzione ai nodi di raccordo con i vani finestra e porta, nonché agli elementi angolari, dove si verificano più spesso ponti termici e violazioni della tenuta. L’ispezione termografica consente di individuare le zone con perdite di calore elevate, il che indica il degrado dello strato termoisolante o la presenza di infiltrazioni d’aria.

Per quanto riguarda i `sistemi di copertura`, la diagnosi include la verifica dell’integrità del manto impermeabilizzante (per i tetti piani) o del manto di copertura (per i tetti a falde), dello stato della struttura delle capriate, dei sistemi di scarico dell’acqua piovana e delle uscite di ventilazione. Per le coperture in rotoli si valuta l’elasticità del materiale, la presenza di rigonfiamenti, crepe, delaminazioni nei punti di sovrapposizione. Per i tetti a falde si verifica il fissaggio degli elementi, la presenza di tegole (coppi) danneggiati o di lastre, lo stato delle membrane barriera al vapore e impermeabilizzanti sotto il manto. Secondo il DBN V.2.6-14-97 “Rivestimenti di edifici e costruzioni”, la periodicità delle ispezioni tecniche dei tetti è raccomandata almeno una volta all’anno, mentre un’ispezione completa con possibile riparazione — una volta ogni 5-10 anni. La documentazione fotografica dettagliata, la compilazione dei rapporti di difettosità e delle perizie tecniche sono obbligatorie per formare un quadro oggettivo dello stato dell’immobile. Il coinvolgimento di un architetto o ingegnere qualificato per condurre la perizia tecnica è fondamentale per una corretta valutazione e la scelta della strategia di restauro ottimale.

Anche l’analisi delle condizioni del terreno e dello stato dei sistemi di fondazione è parte integrante di un’ispezione completa, poiché la loro stabilità influisce direttamente sull’integrità delle strutture di facciata. L’individuazione di cedimenti, deformazioni o umidità elevata nei locali interrati può indicare problemi che devono essere risolti prima dell’inizio dei lavori di ripristino della facciata e della copertura.

La `durabilità` dei `materiali di facciata` è uno dei criteri chiave nella scelta della soluzione costruttiva e nella pianificazione del restauro. Dopo 10 anni di esercizio, la maggior parte dei sistemi di facciata in Ucraina mostra segni di degrado, causati da carichi ciclici: sbalzi di temperatura, esposizione alla radiazione ultravioletta, precipitazioni atmosferiche (pioggia, neve, grandine), carichi del vento e componenti chimicamente aggressivi dell’aria. Ad esempio, le facciate a intonaco (facciate a cappotto tradizionale) con intonaci minerali o acrilici possono perdere adesione, screpolarsi, cambiare colore e accumulare contaminazioni biologiche. Secondo il DSTU B V.2.6-189:2013 “Metodi di valutazione della durabilità dei materiali termoisolanti”, la durata di esercizio dei sistemi di facciata senza riparazioni significative è di 10-25 anni, a seconda della qualità dei materiali e del rispetto della tecnologia di posa.

Le facciate ventilate, sebbene più resistenti, richiedono anch’esse attenzione. Le cassette metalliche possono essere soggette a corrosione nei punti di danneggiamento del rivestimento protettivo, le lastre in gres porcellanato possono allentarsi nei fissaggi a causa delle deformazioni termiche. Le facciate in legno, se non trattate con composti protettivi di qualità, soffrono di marcimento, attacchi di insetti e ingrigimento. Le ricerche moderne mostrano che l’indice UV in Ucraina può raggiungere valori fino a 8-9 nei mesi estivi, il che è critico per i rivestimenti polimerici organici, portando a un rapido fotoinvecchiamento e alla perdita di resistenza meccanica. L’umidità e i cicli di gelo-disgelo (fino a 100 cicli all’anno in un clima temperato) causano la distruzione della struttura capillare dei materiali porosi.

Un’attenzione particolare va dedicata allo stato dei sigillanti nei punti di giunzione e di raccordo. I sigillanti siliconici di alta qualità hanno una durata di esercizio di 15-20 anni, ma gli analoghi acrilici economici possono perdere elasticità e adesione già dopo 5-7 anni, il che porta all’infiltrazione di umidità e alla distruzione dell’isolante. Ciò sottolinea l’importanza della scelta di materiali con elevata `durabilità` e adeguata resistenza agli influssi aggressivi già nella costruzione iniziale e, in particolare, nel restauro. È importante non solo ripristinare l’estetica, ma anche garantire la funzione protettiva della facciata per i decenni successivi. Per garantire la durabilità del restauro, si utilizzano spesso sistemi di facciata con un elevato indice di permeabilità al vapore (valore Sd), che consente all’umidità di evaporare liberamente dalla struttura, prevenendone l’accumulo e la conseguente distruzione.

Il restauro dei `sistemi di facciata` è un processo a più fasi che richiede una preparazione accurata e il rispetto della tecnologia di `posa`. La prima e più importante fase è la pulizia della superficie. A seconda del tipo di contaminazione e del materiale, si possono utilizzare diversi metodi: pulizia meccanica (spazzole, raschietti), idropulizia ad alta pressione (fino a 200 bar), sabbiatura o soluzioni chimiche. Per rimuovere le lesioni biologiche (muschio, alghe, muffa) si utilizzano speciali agenti fungicidi e alghicidi. Dopo la pulizia si procede al ripristino della geometria della facciata, alla chiusura delle crepe non attive e alla riparazione delle zone danneggiate dell’intonaco. Le crepe con larghezza superiore a 0,5 mm richiedono allargamento, primerizzazione e riempimento con malte di riparazione o sigillanti elastici.

Per le facciate a intonaco è spesso necessaria la rimozione totale o parziale del vecchio strato, l’applicazione di un nuovo strato armato con rete resistente agli alcali e la successiva intonacatura. È importante utilizzare materiali compatibili con gli strati esistenti, oppure sostituire completamente il sistema. Nel restauro delle facciate ventilate può essere necessaria la sostituzione delle lastre o dei pannelli danneggiati, la verifica e il rinforzo della sottostruttura, nonché l’aggiornamento dello strato termoisolante, se questo ha perso le sue proprietà. Ciò include la verifica degli indicatori di conducibilità termica (lambda, λ) del materiale che, secondo il DBN V.2.6-31:2021 “Isolamento termico degli edifici”, non deve superare i valori normativi.

La finitura finale può includere la verniciatura, l’applicazione di intonaco decorativo o il montaggio di nuovi materiali di rivestimento. Per raggiungere la massima `durabilità`, si raccomanda di utilizzare vernici e intonaci di facciata con elevata resistenza alla radiazione UV, alle precipitazioni atmosferiche e con buona permeabilità al vapore. Ad esempio, le vernici siliconiche o silossaniche hanno eccellenti proprietà idrorepellenti pur mantenendo la permeabilità al vapore, il che previene l’accumulo di umidità nelle pareti. L’applicazione di fondi a penetrazione profonda prima dell’applicazione dei rivestimenti finali migliora l’adesione e rinforza la base, il che è particolarmente rilevante per la finitura esterna. Ogni fase deve essere eseguita da specialisti qualificati nel rispetto delle raccomandazioni dei produttori dei materiali e delle norme edilizie.

La copertura è uno degli elementi più vulnerabili di un edificio, soggetto a una costante esposizione ai fattori atmosferici. Dopo 10 anni di esercizio, lo stato dei `materiali di copertura` può peggiorare notevolmente. Per i tetti piani (generalmente a base di materiali bituminosi in rotoli o membrane in PVC/TPO), i problemi tipici sono crepe, lacerazioni, rigonfiamenti, delaminazioni nei punti di giunzione, degrado dello strato protettivo, che porta alla distruzione della base da parte della radiazione UV. Secondo la EN 1991-1-3 (Eurocodice 1: Azioni sulle strutture. Parte 1-3: Azioni generali. Carichi da neve) e la EN 1991-1-4 (Azioni sulle strutture. Parte 1-4: Azioni generali. Azioni del vento), la copertura deve sopportare carichi significativi, e la sua compromissione può portare a infiltrazioni e danni alle strutture interne.

I metodi di ripristino dei tetti piani dipendono dal grado di danneggiamento. In caso di difetti lievi è possibile una riparazione locale con toppe o mastici. Tuttavia, se i danni sono sistemici, si raccomanda la sostituzione totale o parziale del manto impermeabilizzante. Le moderne membrane in PVC o TPO, saldate ad aria calda, garantiscono un’elevata tenuta e `durabilità` (fino a 30-50 anni). È importante garantire un’adeguata preparazione della base: la sua pulizia, il livellamento e, se necessario, la riparazione del massetto. In questo caso è necessario verificare lo stato dello strato termoisolante e, se inumidito, procedere all’essiccazione o alla sostituzione.

Per i tetti a falde (tegole metalliche, tegole in ceramica, tegole bituminose), i problemi tipici sono la corrosione degli elementi metallici, la rottura o lo spostamento di singole tegole, il danneggiamento delle membrane sottotetto e i difetti del sistema di scarico dell’acqua piovana. Il restauro può includere la sostituzione degli elementi danneggiati, il rinforzo della struttura delle capriate (se necessario), nonché il ripristino dei rivestimenti protettivi. Per le tegole metalliche potrebbe essere necessaria una riverniciatura o la sostituzione di singole lastre. È importante anche verificare lo stato e la funzionalità delle intercapedini di ventilazione nel pacchetto di copertura, il che è fondamentale per prevenire la formazione di condensa e il marcimento delle strutture lignee. Una `posa` di qualità di tutti gli strati della copertura, inclusa la barriera al vapore e l’impermeabilizzazione, è la garanzia della sua affidabilità a lungo termine. Il DBN V.2.6-220:2017 “Rivestimenti e coperture” stabilisce i requisiti per i materiali e le tecnologie di realizzazione delle coperture, che devono essere rigorosamente rispettati durante il restauro.

I nodi di raccordo sono i punti più vulnerabili di qualsiasi `sistema di copertura` e richiedono un’attenzione particolare durante il restauro. È proprio qui che si verificano più spesso le infiltrazioni e le violazioni della tenuta, il che porta alla distruzione delle strutture e dell’isolamento termico. Esaminiamo l’analisi dettagliata dei nodi chiave che richiedono una `posa` accurata.

1. Raccordo con le pareti verticali (parapetti): Per i tetti piani, questo nodo è critico. I vecchi raccordi bituminosi spesso si screpolano e si distaccano. Durante il restauro è necessario rimuovere completamente il vecchio materiale, pulire la base. Il nuovo manto impermeabilizzante (ad esempio, membrana in PVC o TPO) viene risvoltato sulla superficie verticale del parapetto per almeno 300 mm e fissato meccanicamente (con listello di serraggio) o con metodo adesivo. Il bordo superiore della membrana viene sigillato con sigillanti speciali o coperto con uno scossalina metallica che protegge dall’acqua piovana. Il DBN V.2.6-220:2017 richiede che il raccordo con i parapetti sia realizzato con la massima protezione dalla penetrazione dell’umidità.

2. Raccordo con canne fumarie e cavedi di ventilazione: Sono nodi complessi sui tetti a falde. Gli scossaline metalliche e i sigillanti si deformano nel tempo. Durante il restauro è necessario sostituire tutti gli elementi danneggiati. Attorno alla canna fumaria si crea un ‘colletto’ con nastro impermeabilizzante flessibile o foglio di piombo/alluminio con strato butilico, che aderisce perfettamente alla superficie della canna fumaria e al materiale di copertura. È importante garantire una corretta sovrapposizione e la sigillatura delle giunzioni. Gli elementi lignei della struttura delle capriate attorno alla canna fumaria devono essere controllati per individuare segni di marcimento o carbonizzazione e, se necessario, sostituiti, nel rispetto delle norme antincendio.

3. Raccordo con le finestre da tetto: La guarnizione attorno alle finestre da tetto soffre spesso della radiazione UV e degli sbalzi di temperatura. Durante il restauro è necessario verificare lo stato delle guarnizioni e, se necessario, sostituirle con nuove. È inoltre importante verificare la correttezza dello scarico dell’acqua dalla finestra tramite apposite grondaie e scossaline, che devono essere integrate nel `materiale di copertura` secondo le istruzioni del produttore della finestra. Il ripristino di tali nodi garantisce non solo l’impermeabilizzazione, ma anche la conservazione delle proprietà termotecniche della copertura.

Ognuno di questi nodi richiede un approccio individuale e l’uso di materiali compatibili di alta qualità per garantire la `durabilità` e l’affidabilità dell’intero sistema di copertura.

Il restauro di un edificio dopo 10 anni di esercizio non è solo un rinnovamento estetico, ma anche un’eccellente opportunità per aumentarne l’efficienza energetica. Durante questo periodo, le proprietà termoisolanti dei `materiali di facciata` e di `copertura` possono peggiorare notevolmente a causa di inumidimento, ritiro, distruzione della struttura del materiale o formazione di ponti termici. Ciò porta a un aumento delle perdite di energia termica e a un incremento dei costi di riscaldamento/condizionamento.

Un indicatore chiave dell’efficienza energetica delle strutture di tamponamento è il coefficiente di trasmittanza termica U-value (W/(m²·K)) o la resistenza termica R-value (m²·K/W). Secondo il DBN V.2.6-31:2021 “Isolamento termico degli edifici”, per gli edifici residenziali e pubblici in Ucraina sono stabiliti valori normativi di R-value per le pareti (non inferiore a 3,3 m²·K/W) e per le coperture (non inferiore a 4,95 m²·K/W per la maggior parte delle zone climatiche). Nel restauro è necessario puntare non solo al ripristino, ma anche al miglioramento di questi indicatori, il che corrisponde al concetto di `Zero Energy Building` o a standard ad esso vicini.

Per i `sistemi di facciata` ciò significa una revisione dello spessore e del tipo di isolante. Se in precedenza si utilizzava lana minerale con densità di 35 kg/m³ e spessore di 100 mm (R ≈ 2,5 m²·K/W), durante il restauro può essere sostituita con un materiale con λ migliore (ad esempio, polistirene espanso grafitato) oppure si può aumentare lo spessore a 150-200 mm, il che consentirà di raggiungere gli standard moderni di R-value. Per i `sistemi di copertura` l’attenzione si concentra sulla sostituzione o sull’isolamento aggiuntivo dei solai di sottotetto o degli interstizi nella struttura delle capriate. L’uso di materiali moderni, come i pannelli PIR o il poliuretano espanso spruzzato, consente di raggiungere elevati valori di R-value con uno spessore minore. Un aspetto importante è l’eliminazione di tutte le fessure d’aria e dei ponti termici, che possono rappresentare fino al 20-30% delle perdite di calore totali. Ciò include la sigillatura dei giunti, dei giunti di montaggio dei telai delle finestre e dei passaggi degli impianti tecnologici. L’integrazione di moderni impianti tecnologici efficienti dal punto di vista energetico, ad esempio sistemi di ventilazione con recupero di calore, consentirà inoltre di ridurre notevolmente il consumo energetico complessivo dell’edificio dopo il restauro.

Nello svolgimento dei lavori di restauro in Ucraina è necessario rispettare rigorosamente il quadro normativo vigente, che regola sia i processi edilizi generali sia i requisiti specifici per i `materiali di facciata` e di `copertura`, nonché per la tecnologia di `posa`. I documenti principali sono le Norme Edilizie Statali (DBN), gli Standard Statali dell’Ucraina (DSTU), nonché gli standard di settore e i regolamenti tecnici.

I principali DBN rilevanti per il restauro:

• DBN V.2.6-31:2021 “Isolamento termico degli edifici”: Questo standard stabilisce i requisiti minimi per le caratteristiche termotecniche delle strutture di tamponamento, comprese pareti, tetti e pavimenti. Nel restauro è necessario non solo ripristinare, ma anche, se possibile, migliorare i valori U/R, per essere conformi agli standard moderni di efficienza energetica.
• DBN V.1.2-14:2018 “Requisiti generali per l’affidabilità e la sicurezza strutturale”: Questo documento è fondamentale e richiede una valutazione della capacità portante delle strutture dopo 10 anni di esercizio, specialmente in caso di variazione dei carichi o di aggiunta di nuovi elementi.
• DBN V.2.6-220:2017 “Rivestimenti e coperture”: Regolamenta i requisiti per la progettazione, la `posa` e i materiali per i sistemi di copertura. Ciò include i requisiti per l’impermeabilizzazione, la barriera al vapore, l’isolamento e la ventilazione dello spazio sottotetto, nonché per la realizzazione dei nodi di raccordo.
• DBN V.2.6-33:2018 “Strutture delle pareti esterne con finitura e isolamento”: Riguarda i requisiti per i sistemi di facciata, comprese le facciate a intonaco e ventilate. Definisce i requisiti per i `materiali di facciata`, la loro `durabilità`, la resistenza al fuoco e la resistenza meccanica.

Oltre ai DBN, si utilizzano i DSTU, che regolano la qualità di materiali specifici (ad esempio, DSTU B V.2.7-129:2015 “Materiali da costruzione. Aggregati per calcestruzzi leggeri”, DSTU B V.2.6-189:2013 “Metodi di valutazione della durabilità dei materiali termoisolanti”). Inoltre, vengono adottati standard internazionali, come gli Eurocodici (EN 1991, EN 1993, EN 1995), relativi ai carichi, ai calcoli strutturali e alla progettazione con l’uso del legno, il che può essere rilevante se, ad esempio, si restaura un edificio in legno lamellare o si utilizzano moderni pannelli XLAM in soluzioni ibride. Il rispetto di queste norme è garanzia di sicurezza, `durabilità` e funzionalità dell’edificio restaurato.

Il successo del restauro dopo 10 anni di esercizio dipende in gran parte dalla scelta corretta dei `materiali di facciata` e di `copertura`, che garantiranno non solo il ripristino dell’estetica, ma anche un notevole aumento della `durabilità` e delle caratteristiche prestazionali dell’edificio per i decenni successivi. Il mercato moderno offre un’ampia gamma di soluzioni innovative che superano gli analoghi obsoleti sotto molti aspetti.

Per i `sistemi di facciata`, al posto dei tradizionali intonaci acrilici, soggetti a rapida contaminazione e crepe, si raccomanda di utilizzare intonaci siliconici o silossanici. Hanno un’elevata permeabilità al vapore (valore Sd), un basso assorbimento d’acqua (grazie alle proprietà idrofobiche) e resistenza alle lesioni biologiche. Il coefficiente di assorbimento d’acqua di tali intonaci può essere inferiore a 0,1 kg/(m²·h0,5), il che riduce notevolmente il rischio di inumidimento della parete. Per le facciate ventilate vale la pena considerare lastre in gres porcellanato, pannelli in fibrocemento o materiali compositi con maggiore resistenza ai raggi UV e agli urti. È importante verificare la presenza di certificati di conformità DSTU e di certificazioni tecniche sui materiali, che confermano le caratteristiche dichiarate e la `durabilità`.

Anche nei `sistemi di copertura` esistono notevoli possibilità di miglioramento. Al posto dei tradizionali materiali bituminosi in rotoli con durata limitata, si possono utilizzare membrane polimeriche (PVC, TPO, EPDM), che dimostrano elevata elasticità, resistenza alla radiazione UV e agli ambienti chimicamente aggressivi, con una durata di esercizio che può raggiungere i 30-50 anni. Per i tetti a falde, oltre alle tegole in ceramica e in cemento-sabbia (note per la loro `durabilità`), una soluzione efficace è la tegola metallica composita con rivestimento protettivo multistrato, che garantisce una maggiore resistenza alla corrosione e ai danni meccanici. Nella scelta dell’isolante per la copertura e le facciate, si dovrebbe dare la preferenza a materiali con basso coefficiente di conducibilità termica (λ ≤ 0,035 W/(m·K)) ed elevata stabilità dimensionale, come il polistirene estruso (XPS) o i pannelli PIR.

L’applicazione di materiali e tecnologie di `posa` moderni, come i sistemi per case passive, consentirà non solo di prolungare la durata di vita dell’edificio, ma anche di ridurre notevolmente i suoi costi di esercizio, aumentando il comfort abitativo.