Guida legale e costruttiva completa (2025)
Due case sullo stesso terreno
Ci sono progetti che costruiscono metri quadrati.
E ci sono quelli che costruiscono legami. Relazioni. Scenari di futuro.
La casa per due famiglie è esattamente questo tipo di progetto.
Non si tratta semplicemente di un’opzione di risparmio o di un compromesso per un terreno di piccole dimensioni.
È una strategia di vita, in cui si intrecciano gli interessi delle generazioni, le sottigliezze legali, le emozioni, i calcoli e le aspettative.
Qui non c’è spazio per l’errore — perché una seconda occasione di costruire correttamente costerà troppo caro.
Questa guida è stata creata per chi è abituato a pensare non superficialmente, ma in modo sistemico.
Per gli investitori che vogliono moltiplicare il capitale senza il rischio di battaglie legali.
Per i proprietari di terreni che capiscono: un accordo senza base legale è un’illusione, e senza un piano — è caos.
KOLEO da molti anni costruisce non solo case in legno, ma un’architettura della fiducia.
E abbiamo deciso di riunire in un unico insieme:
l’esperienza dei clienti che hanno percorso questa strada;
algoritmi legali che funzionano davvero;
gli errori tipici che si possono e si devono evitare;
idee che permettono di risparmiare non denaro, ma nervi, tempo e futuro.
📘 Davanti a voi non c’è un semplice articolo. È una guida di navigazione.
Vi aiuterà a scegliere il modello architettonico giusto, a evitare le trappole legali e a costruire una casa in cui tutte le parti non saranno semplicemente vicine di casa, ma partner di uno stesso spazio.
CASA PER DUE FAMIGLIE IN UCRAINA: DALL'IDEA ALLE CHIAVI
1. UN NUOVO MODELLO DI VITA: QUANDO DUE CASE SI AVVICINANO
Ognuno di noi sogna una casa. Non solo metri quadrati, ma uno spazio in cui c’è posto per il proprio ritmo, il silenzio, il proprio mondo. Ma quando i sogni sono due — di due famiglie che decidono di vivere vicine — la casa si trasforma in una sfida architettonica, e talvolta in un labirinto giuridico.
L’abitazione per due famiglie non è solo un’idea costruttiva. È il riflesso di processi più profondi: l’aumento dei prezzi dei terreni, la densità urbana, il desiderio di stare più vicini ai genitori o agli amici, l’aspirazione a condividere non solo il cortile, ma anche la responsabilità. È un segnale dei tempi.
Nel 2025 KOLEO riceve sempre più richieste da proprietari di terreni, investitori, famiglie. Alcuni vogliono costruire insieme ai figli, altri vogliono creare due appartamenti da affittare in seguito, qualcuno semplicemente non vuole perdere la quota ereditata dai genitori. Ma quasi tutti sono accomunati da una cosa: la paura di commettere un errore all’inizio — nello status giuridico, nella pianificazione, nei dettagli tecnici.
Per questo abbiamo creato questa guida. Affinché voi, come proprietari o investitori, possiate percorrere il cammino dall’idea alle chiavi con una chiara comprensione di ciò che è legale, ciò che è conveniente, ciò che è comodo — e dove questi tre elementi coincidono.
2. PERCHÉ OGGI SI SCEGLIE LA CASA PER DUE FAMIGLIE
📌 Convenienza economica
Costruire per due significa ottimizzazione. Il terreno, il progetto, la fondazione, il tetto, l’allacciamento alle reti — tutto viene condiviso. Allo stesso tempo, ognuno ottiene un ingresso separato, una superficie propria, a volte perfino un indirizzo separato. Con il modello giusto, questo è un investimento a doppio reddito o doppio vantaggio.
📌 Vicinanza familiare
Vivere vicino ai genitori mantenendo l’autonomia? Sistemare gli anziani al piano terra e i più giovani al piano superiore? Un formato del genere diventa sempre più spesso una soluzione anziché un compromesso. Non è un collegio, sono due vite che non si disturbano a vicenda, ma si sostengono.
📌 Mentalità imprenditoriale
Gli investitori usano il formato duplex come strumento per un reddito passivo a lungo termine: due appartamenti — due canoni di locazione. Oppure uno per sé, l’altro da affittare. Il costo di una casa così è inferiore a quello di due case separate, mentre la redditività è più alta.
📌 Flessibilità per il futuro
I figli sono cresciuti — si può vendere una metà. I piani sono cambiati — un appartamento si può affittare. Oppure, semplicemente volete lasciare due eredità indipendenti a due eredi. La casa per due famiglie è un patrimonio funzionale che non perde valore nel tempo.
💬 LA VERA VOCE DI UN CLIENTE KOLEO
«Abbiamo comprato un terreno insieme al nostro compare vicino a Kiev. All’inizio pensavamo a due case separate, ma i costi di allacciamento degli impianti ci hanno rapidamente “riportati con i piedi per terra”. Abbiamo costruito un duplex. Ognuno ha la propria parte, i propri contatori, persino il proprio cancello. E soprattutto — l’amicizia è rimasta intatta»
— Vitaliy, 41 anni, Irpin
COSA SEGUE?
Nelle sezioni seguenti esamineremo in dettaglio ciascuno dei quattro modelli legali e collaudati che permettono di costruire un’abitazione per due famiglie:
Casa a due piani (un piano per famiglia),
Duplex con parete cieca,
Planimetria asimmetrica,
Schema misto (casa residenziale + casa ospiti).
Ogni opzione è illustrata con le sue sfumature legali, i DBN, i consigli di KOLEO e un esempio pratico.
3. DIRITTO E LEGGE: COSA È CONSENTITO SE VOLETE COSTRUIRE DUE CASE PER DUE FAMIGLIE
Prima di progettare le facciate, è importante progettare… il modello giuridico. Il modo in cui registrerete la vostra casa — un unico oggetto, due oggetti, due appartamenti, un edificio accessorio — avrà conseguenze per decenni: per la vostra proprietà, per gli eredi, per la tassazione e persino per l’accesso agli impianti.
3.1. DOCUMENTI NORMATIVI CHIAVE
Per l’edificazione di un’abitazione per due famiglie in Ucraina si applicano:
DBN B.2.2-12:2019 — Pianificazione ed edificazione dei territori
DBN V.2.2-15:2019 — Edifici residenziali. Disposizioni generali
DBN V.1.1-7:2016 — Sicurezza antincendio degli edifici
DBN V.1.1-31:2013 — Protezione dal rumore
Codice Civile dell’Ucraina, in particolare gli articoli sulla comproprietà, la divisione dei beni e il diritto di servitù
Delibera del Gabinetto dei Ministri n. 466 sulle classi di conseguenza (CC1, CC2), le dichiarazioni e la messa in esercizio
3.2. CLASSIFICAZIONE SECONDO LA LEGGE
In Ucraina, dal punto di vista giuridico si distinguono:
Casa unifamiliare individuale — un unico oggetto, registrato come abitazione, indipendentemente dal numero di ingressi o piani.
Casa a due appartamenti — un unico oggetto con due appartamenti separati, ciascuno dei quali può avere un proprietario diverso.
Due case separate sullo stesso terreno — registrate legalmente come due oggetti autonomi (con la relativa zonizzazione).
Edifici accessori — cucina estiva, casa ospiti, ecc., che non sono considerati abitazioni secondo il classificatore.
🔍 IMPORTANTE: Tutti questi tipi hanno un approccio diverso alla messa in esercizio, all’assegnazione dell’indirizzo, alla divisione dei diritti patrimoniali e alla tassazione.
3.3. DIRITTO DI PROPRIETÀ: COME REGISTRARLO
| Modello | Proprietà | Indirizzo | Vendita della quota |
|---|---|---|---|
| Una casa, due piani | Comproprietà per quote (1/2) | Un solo indirizzo | Sì, ma con diritto di prelazione |
| Duplex (due appartamenti) | Diritto separato su ciascuno | Due indirizzi (possibile) | Sì, indipendentemente |
| Asimmetria | Per quote o separata | Dipende dalla decisione del MUO | Sì |
| Residenziale + cucina estiva | Uno come abitazione, l’altro come accessorio | Solo uno ha un indirizzo | No (l’edificio accessorio non è abitazione) |
3.4. È POSSIBILE COSTRUIRE DUE CASE RESIDENZIALI SULLO STESSO TERRENO?
Sì, ma a determinate condizioni:
Lo consente il piano generale dell’insediamento (GPD).
Il MUO prevede espressamente la costruzione di due oggetti.
Sono garantiti gli scostamenti normativi.
Ogni oggetto deve essere autonomo dal punto di vista impiantistico (elettricità, acqua, fognatura).
Se ciò non è possibile, gli oggetti possono essere registrati solo come un’unità residenziale e un edificio accessorio.
3.5. COMPROPRIETÀ: RISCHI E SOLUZIONI
Se la casa viene registrata in comproprietà per quote (ad esempio, due famiglie possiedono ciascuna il 50%), è obbligatorio:
Stipulare un accordo notarile sull’ordine di utilizzo: chi usa quale parte, quale zona è comune.
Fissare ingressi separati, anche se l’indirizzo è unico.
Tenere conto del diritto di prelazione — se una parte vuole vendere la propria quota, l’altra ha il diritto prioritario di acquistarla.
💡 Consiglio di KOLEO: Raccomandiamo sempre di definire lo status giuridico ancora prima della progettazione — questo vi risparmierà conflitti e controversie giudiziarie negli anni a venire.
3.6. COSA SONO LE MUO E PERCHÉ SONO CRITICHE
Le condizioni e limitazioni urbanistiche (MUO) sono un documento rilasciato dall’autorità di architettura, che contiene:
Cosa si può costruire (tipo di oggetto, numero di piani, superficie)
Gli scostamenti dai confini
La densità edilizia
Il numero consentito di oggetti sul terreno
Senza il MUO, nessuna costruzione può essere considerata legale.
Una formulazione errata (ad esempio, “una casa residenziale” invece di “casa residenziale a due appartamenti”) può compromettere l’intera struttura giuridica del vostro immobile.
4. AVANTI — LA PRATICA
Nella sezione seguente esamineremo in dettaglio quattro modelli architettonico-giuridici della casa per due famiglie:
Dalla classica casa a due piani al duplex con REI 60
Dall’asimmetria non convenzionale alla cucina estiva con un accenno di abitabilità
Per ognuno — casi pratici di KOLEO, piani d’azione e commenti dell’architetto.
4.1. LA CASA A DUE PIANI: QUANDO TUTTO È SOTTO UN UNICO TETTO
🔍 LA SOSTANZA DEL MODELLO
Si tratta di un’unica casa residenziale, in cui ogni famiglia occupa un piano separato. Dal punto di vista architettonico — fondazione, tetto e facciata condivisi. Dal punto di vista funzionale — due spazi abitativi completi: con la propria cucina, bagno, camere e (preferibilmente) un ingresso separato dalla strada.
Questa opzione viene scelta spesso da:
Genitori e figli che vogliono vivere vicini, ma non insieme
Due fratelli o sorelle che hanno ereditato un terreno
Famiglie amiche che costruiscono insieme, ma non vogliono una separazione giuridica
⚖ STATUS GIURIDICO
Un unico oggetto immobiliare
Il diritto di proprietà viene registrato congiuntamente (comproprietà per quote — 1/2 ciascuno o in altra proporzione)
Si può stipulare un accordo sull’ordine di utilizzo (notarile), che stabilisce chi usa quale parte
L’assegnazione di indirizzi separati per i piani non è possibile, anche in presenza di due ingressi
📎 Le servitù, la locazione o il trasferimento di una quota in garanzia richiedono il consenso del comproprietario
📐 REQUISITI DEI DBN
Altezza dei locali: zona abitativa non inferiore a 2,5 m
Cucina e bagno su ogni piano — obbligatori
Isolamento acustico del solaio — secondo il DBN V.1.1-31:2013
Struttura: la casa appartiene alla classe di conseguenza CC1 (con superficie fino a 500 m² e non più di 2 piani)
Scostamenti: non meno di 1 m dal confine del terreno, soprattutto se le finestre danno sui vicini
🧭 PIANO D’AZIONE PASSO DOPO PASSO
Progettazione architettonica
Si commissiona un progetto individuale, in cui sono chiaramente previste due zone abitative (piani), cucine e bagni separati
Raccomandiamo di prevedere due ingressi — uno per ogni famiglia (aumenta la privacy e riduce i conflitti)
Condizioni e limitazioni urbanistiche (MUO)
Vengono rilasciate dall’ufficio locale di architettura
La formulazione deve essere chiara: “casa residenziale individuale” (perché si tratta di un unico oggetto)
Comunicazione di inizio lavori
Tramite il registro Diia o il CNAP, modulo semplificato (CC1)
Costruzione e supervisione tecnica
Viene tenuto il giornale dei lavori eseguiti
È consigliabile prevedere soluzioni tecniche separate: quadri elettrici, contatori, colonne montanti
Redazione del passaporto tecnico
Un ingegnere certificato effettua l’inventario
Nel passaporto si può indicare la ripartizione delle superfici, ma questo non implica un indirizzo giuridico separato
Messa in esercizio e registrazione del diritto di proprietà
Presentazione della dichiarazione di completamento
Registrazione statale della comproprietà per quote
Stipula dell’accordo sull’utilizzo
Documento notarile che stabilisce che il primo piano appartiene a una famiglia, il secondo all’altra
Vengono indicate le parti comuni e individuali (scale, soffitta, cortile, ecc.)
🧱 CASO KOLEO: «IL PIANO CI UNISCE, LE SCALE CI DIVIDONO»
Cliente: una coppia di Kiev e la loro figlia con il marito
Località: distretto di Brovary, 0,08 ha
Soluzione: casa a due piani, in cui i genitori vivono al primo piano, i figli al secondo
Dettagli: due ingressi su lati diversi della casa, quadri elettrici separati, isolamento acustico del soffitto con strato in lana minerale
Registrazione giuridica: comproprietà per quote 50/50, accordo notarile sull’utilizzo, un unico passaporto tecnico
Budget: 135.000 $ per il “guscio termico”, altri 45.000 $ per finiture e impianti
💬 “È la scelta migliore che abbiamo fatto. Ognuno vive la propria vita, ma i nipoti sono sempre vicini alla nonna. E tutto questo — senza conflitti, perché tutto è stato messo per iscritto dal notaio”.
✅ PER CHI È ADATTA QUESTA SOLUZIONE:
| ✅ ADATTA | ❌ NON ADATTA |
|---|---|
| Famiglie con rapporti di fiducia | Investitori che pianificano la vendita di una quota |
| Costruzione condivisa con persone vicine | Chi desidera una piena indipendenza giuridica |
| Proprietari di terreni con spazio limitato | Progetti con finalità commerciali elevate |
4.2. IL DUPLEX: PIENA INDIPENDENZA SOTTO UN UNICO TETTO
🔍 LA SOSTANZA DEL MODELLO
Il duplex è una casa divisa a metà da una parete cieca resistente al fuoco, in due appartamenti autonomi. Ognuno ha un ingresso separato, cucina, bagno, impianti tecnologici e talvolta anche un cortile separato. È un’autonomia abitativa entro un’architettura comune.
Dal punto di vista architettonico può trattarsi di una planimetria speculare o di un’asimmetria. Ma l’elemento chiave è: la parete centrale che, giuridicamente e funzionalmente, “taglia” l’oggetto in due parti indipendenti.
⚖ STATUS GIURIDICO
Una casa → due appartamenti separati
Ogni parte ha un proprio diritto di proprietà, registrato separatamente
È possibile un indirizzo separato per ogni sezione
Il proprietario di ogni appartamento può:
Vendere, donare, dare in garanzia — senza il consenso del vicino
Allacciare i propri impianti
Affittare (come abitazione o per uso commerciale)
🔎 Il duplex è l’unico modello che garantisce l’indipendenza prevista dal Codice Civile, senza servitù complesse.
📐 REQUISITI DEI DBN
Parete divisoria:
Portante, cieca (senza aperture)
Classe di resistenza al fuoco — REI 60, ovvero resiste al fuoco per almeno 60 minuti senza perdita di integrità, isolamento termico e capacità portante
Conformità al DBN V.1.1-7:2016 (sicurezza antincendio)
Impianti tecnologici:
Separati per ogni appartamento
Contatori, colonne montanti e allacci separati
Ingressi:
Individuali, indipendenti
Si raccomanda di prevedere la separazione dell’area di pertinenza
Scostamenti:
Dai confini del terreno — non meno di 1 m, se la parete non ha finestre
È possibile la realizzazione su un unico terreno senza divisione, ma con appartamenti separati
🧭 PIANO D’AZIONE PASSO DOPO PASSO
Ottenere il MUO (condizioni urbanistiche):
Nella formulazione deve obbligatoriamente esserci: «costruzione di una casa residenziale individuale a due appartamenti»
Progettazione architettonica:
Progetto del duplex con parete cieca
Netta separazione dei nodi tecnici
Prevedere le condizioni per la futura registrazione come due oggetti
Comunicazione di inizio lavori:
Tramite Diia o il CNAP
Costruzione e controllo:
Giornale dei lavori eseguiti
Supervisione tecnica
Passaporto tecnico:
Separato per ogni appartamento
Registrazione dell’indipendenza impiantistica
Messa in esercizio:
Presentazione della dichiarazione di completamento dell’oggetto
Registrazione del diritto di proprietà:
Separatamente per ogni appartamento
Ogni proprietario riceverà il proprio estratto dal DRRP
🧱 CASO KOLEO: «PROGETTO CONDIVISO — DESTINI DIVERSI»
Clienti: due giovani famiglie che hanno acquistato un terreno di 12 are vicino a Leopoli
Soluzione: realizzazione di un duplex con planimetria asimmetrica — una parte più grande (per 4 persone), l’altra più piccola (coppia senza figli)
Caratteristiche:
Impianti completamente separati
Recinzione comune, ma terreni e accessi separati
Dal punto di vista architettonico — facciate diverse, ma uno stile comune
Dopo la consegna — una famiglia ci vive, l’altra affitta
💬 “Per noi era importante non dipendere dagli amici, nel caso in cui un giorno qualcuno decidesse di trasferirsi o vendere la propria parte. KOLEO ci ha subito proposto il duplex come soluzione. E non ci siamo sbagliati.”
✅ PER CHI È ADATTA QUESTA SOLUZIONE:
| ✅ ADATTA | ❌ NON ADATTA |
|---|---|
| Investitori che pianificano vendita/locazione | Famiglie che non vogliono formalità giuridiche aggiuntive |
| Persone che non sono parenti | Chi ha una superficie di terreno limitata |
| Famiglie che desiderano autonomia | Se non è possibile creare due ingressi |
📌 CARATTERISTICHE E VANTAGGI
✔ Piena indipendenza nella registrazione, manutenzione e gestione
✔ Si può dividere l’area di pertinenza e realizzare accessi propri
✔ Soluzione universale: per sé, per il business, per gli eredi
4.3. LA SOLUZIONE ASIMMETRICA: DUE MONDI SOTTO UN UNICO TETTO
🔍 LA SOSTANZA DEL MODELLO
La casa asimmetrica è una variante del duplex, ma senza specularità. In questo caso l’architettura viene progettata in modo che ogni famiglia ottenga uno spazio adattato alle proprie esigenze, stile e abitudini.
La forma, la planimetria, la superficie, persino il livello — tutto può essere diverso. Ma una cosa è importante: entrambe le parti sono autonome, con una parete cieca resistente al fuoco tra loro, ingressi e impianti tecnologici separati.
⚖ STATUS GIURIDICO
Sono possibili due approcci:
Una casa a due appartamenti
Giuridicamente — un unico oggetto con due parti
Ogni parte viene registrata come appartamento separato, con un diritto di proprietà separato
È possibile assegnare indirizzi separati
Due case residenziali separate sullo stesso terreno
Possibile solo se il piano generale di edificazione o il MUO consentono la realizzazione di due oggetti
In tal caso si tratta di due oggetti immobiliari con diritti, indirizzi e tasse diversi
🛑 Un chiarimento presso l’ufficio locale di architettura è di importanza critica. È proprio dalla formulazione nel MUO che dipende il percorso di registrazione.
📐 REQUISITI DEI DBN
Parete portante cieca:
Obbligatoria
Classe di resistenza al fuoco — non inferiore a REI 60
L’isolamento acustico e termico deve essere rinforzato
Autonomia funzionale:
Ogni parte deve avere:
un proprio ingresso
cucina, bagno, impianti tecnici
preferibilmente — contatori separati
Impianti:
Si raccomanda di separare le reti, per evitare una manutenzione condivisa
🧭 PIANO D’AZIONE PASSO DOPO PASSO
Commissionare un progetto architettonico individuale
Per ogni famiglia — proprie preferenze, dimensioni, configurazione
Tenere conto della parete portante cieca, come nel duplex
Consultazione con l’ufficio locale di architettura
Stabilire se si tratta di una casa a due appartamenti o di due oggetti
Ottenimento del MUO e della documentazione urbanistica
Con una formulazione che consenta la divisione o la doppia costruzione
Comunicazione di inizio lavori
Separatamente o congiuntamente — a seconda del modello giuridico
Messa in esercizio
Passaporti tecnici separati, dichiarazioni separate (se necessario)
Registrazione del diritto di proprietà
Come due appartamenti di un unico oggetto oppure come due case residenziali
🧱 CASO KOLEO: «IL DESIGNER E L’ESPERTO IT»
Clienti: una coppia di designer e i loro amici esperti IT
Località: distretto di Uzhhorod, terreno di 11 are
Idea: costruzione condivisa, ma piena individualità nella planimetria
Realizzazione:
Per i designer — uno spazioso open-space, un grande terrazzo, un soggiorno a doppia altezza
Per gli amici — una casa compatta e funzionale con uno studio
Facciata comune unificata in stile barnhouse
Soluzioni tecniche interne e impianti — completamente autonomi
Registrato come casa a due appartamenti con passaporti tecnici separati
💬 “Non volevamo appartamenti identici, siamo persone diverse. KOLEO ci ha proposto una soluzione asimmetrica — ed è la cosa migliore che ci potesse capitare. La sensazione di non avere una metà, ma una casa intera.”
✅ PER CHI È ADATTA QUESTA SOLUZIONE:
| ✅ ADATTA | ❌ NON ADATTA |
|---|---|
| Famiglie con stili di vita diversi | Progetti con budget estremamente limitato |
| Partner che vogliono una casa “propria” | Dove è indispensabile solo una soluzione speculare |
| Proprietari di terreni non convenzionali | Se non c’è il permesso per una casa con 2 appartamenti |
📌 CARATTERISTICHE E VANTAGGI
✔ Libertà architettonica — ogni parte è unica
✔ Possibilità di una divisione funzionale flessibile
✔ Piena autonomia mantenendo un budget di costruzione condiviso
4.4. LA DIVISIONE CONDIZIONALE: CASA RESIDENZIALE + EDIFICIO ACCESSORIO
🔍 LA SOSTANZA DEL MODELLO
Si tratta di un modo informale, ma legale, di collocare due unità residenziali sullo stesso terreno tramite la registrazione di una come casa residenziale e dell’altra come edificio accessorio (ad esempio, cucina estiva, casa ospiti o laboratorio).
Dal punto di vista architettonico possono essere due case a tutti gli effetti. Ma giuridicamente solo una è considerata abitazione, l’altra è un oggetto accessorio.
⚖ STATUS GIURIDICO
Lo status residenziale è riconosciuto solo a un oggetto
L’edificio accessorio non è considerato abitazione secondo il Classificatore Statale degli Edifici (DK 018)
La residenza anagrafica è possibile solo nella casa residenziale principale
L’edificio accessorio non può essere legalmente affittato come abitazione
La vendita può essere effettuata solo insieme, oppure con strumenti giuridici aggiuntivi (servitù, delimitazione, ecc.)
⚠️ Questa soluzione è adatta solo a famiglie che si fidano pienamente l’una dell’altra, oppure per una soluzione abitativa temporanea.
📐 REQUISITI DEI DBN
Densità edilizia su un terreno fino a 0,10 ha — non più di 500 m² di superficie totale edificata
Edificio accessorio — superficie fino a 300 m²
Distanza antincendio tra gli edifici — minimo 6 m
Scostamenti dai confini del terreno — non meno di 1 m
📎 Tutti i requisiti sono disciplinati dai DBN B.2.2-12:2019 e V.2.2-15:2019
🧭 PIANO D’AZIONE PASSO DOPO PASSO
Progettazione di due oggetti
Uno — residenziale
Uno — accessorio (cucina estiva, casa ospiti, ecc.)
Ottenimento del MUO o verifica della densità edilizia consentita
Presentazione di due comunicazioni di inizio lavori
Un oggetto — come residenziale
L’altro — come accessorio
Costruzione nel rispetto delle distanze e dei requisiti di superficie
Redazione dei passaporti tecnici
L’oggetto principale viene registrato come residenziale
Il secondo — come edificio accessorio
Messa in esercizio di entrambi gli oggetti
Tramite dichiarazione di completamento (CC1)
Registrazione del diritto di proprietà
Per entrambi gli oggetti, ma con destinazione funzionale diversa
🧱 CASO KOLEO: «LA CASA DEL NONNO E UN NUOVO INIZIO»
Clienti: una giovane coppia che ha ereditato un terreno in un villaggio vicino a Vinnytsia
Idea: una casa per sé + uno spazio separato per i genitori, che arrivano d’estate
Soluzione:
Casa principale — 100 m², interamente residenziale
Accanto — una compatta «cucina estiva» di 55 m² con bagno e camera da letto
Entrambi gli oggetti hanno propri ingressi, facciate, impianti
La cucina estiva è registrata come edificio accessorio
Nell’accordo di utilizzo è previsto il diritto di soggiorno a lungo termine dei genitori
💬 “Sapevamo che non avremmo potuto ottenere la residenza anagrafica per i genitori nella cucina estiva, ma per noi la cosa più importante era il loro comfort. KOLEO ci ha subito avvisato dei limiti giuridici. Tutto onesto, senza illusioni.”
✅ PER CHI È ADATTA QUESTA SOLUZIONE:
| ✅ ADATTA | ❌ NON ADATTA |
|---|---|
| Per parenti che vivono stagionalmente | Per clienti che vogliono 2 appartamenti a tutti gli effetti |
| Per chi costruisce un’abitazione temporanea o per ospiti | Se serve la residenza anagrafica in entrambi gli edifici |
| Per terreni limitati in zone rurali | Se è prevista la locazione o la vendita di una parte |
📌 CARATTERISTICHE E VANTAGGI
✔ Realizzazione relativamente semplice
✔ Può essere realizzata su terreni con limitazioni alla densità edilizia
✔ Adatta a famiglie con fiducia reciproca e budget limitato
🛑 KOLEO avvisa sempre i clienti che questa è una soluzione di compromesso, che non garantisce una piena indipendenza giuridica.
5. ANALISI COMPARATIVA: COSA, QUANDO E PER CHI
Per fare una scelta con lucidità, abbiamo raccolto tutti i parametri chiave in una tabella comparativa chiara.
🧾 TABELLA COMPARATIVA DEI MODELLI
| Parametro | Casa a due piani | Duplex | Soluzione asimmetrica | Casa + edificio accessorio |
|---|---|---|---|---|
| Ingressi separati | Sì (secondo il progetto) | Sì | Sì | Sì |
| Indirizzi separati | No | Sì | Sì (o possibile) | Solo un oggetto |
| Diritto di proprietà separato | No (quota comune) | Sì | Sì o per quota | Un oggetto — accessorio |
| Residenza anagrafica in entrambe le parti | Sì | Sì | Sì | No (solo in una) |
| Impianti autonomi | Consigliato | Obbligatorio | Obbligatorio | Variabile |
| Possibilità di vendere una parte | Con diritto di prelazione | Sì | Sì o limitata | No (solo per intero) |
| Superficie edificabile (su 0,10 ha) | fino a 500 m² | fino a 500 m² | fino a 500 m² | fino a 500 m² (entrambi insieme) |
| Rischio di conflitti futuri | Medio | Basso | Basso-medio | Alto |
| Complessità di realizzazione | Bassa | Media | Alta | Bassa |
| Livello di indipendenza giuridica | Basso | Alto | Alto | Basso |
| Livello di attrattiva per gli investimenti | Medio | Alto | Alto | Basso |
6. COSA VALE LA PENA RICORDARE PRIMA DI INIZIARE
Il modello determina lo status giuridico. Non potete “dividere la casa” dopo la costruzione, se questo non è previsto nel progetto.
Il MUO è il vostro principale alleato o nemico. Una formulazione errata vi priva di flessibilità.
Gli accordi scritti sono obbligatori anche tra parenti.
La privacy è ingegneria, non parole. Ingressi, impianti e canalizzazioni separati sono la garanzia del buon vicinato.
La residenza anagrafica è importante: non tutti i modelli la garantiscono per entrambe le famiglie.
7. RACCOMANDAZIONE KOLEO: SCEGLIERE IN BASE ALL'OBIETTIVO
| Obiettivo | Modello raccomandato |
|---|
| Massima indipendenza giuridica | Duplex |
| Convivenza di più generazioni | Casa a due piani |
| Piano di vendita o locazione futura | Duplex o soluzione asimmetrica |
| Budget minimo + fiducia | Casa + edificio accessorio |
| Design individuale per ciascuno | Soluzione asimmetrica |
8. COSA CONTA DAVVERO: NON SOLO LA CASA, MA IL SISTEMA
KOLEO come architetto della fiducia:
Non ci limitiamo a disegnare un progetto — proteggiamo il futuro delle vostre famiglie
In ogni soluzione integriamo logica giuridica, economia, privacy
Abbiamo percorso questa strada con decine di clienti — e possiamo percorrerla con voi
9. I DOCUMENTI SEMPRE NECESSARI
Indipendentemente dal modello, preparate:
✅ Estratto dal Catasto Statale dei Terreni (DZK)
✅ Condizioni e limitazioni urbanistiche (MUO)
✅ Progetto architettonico
✅ Comunicazione di inizio lavori
✅ Giornale dei lavori eseguiti (per CC1)
✅ Passaporto tecnico
✅ Dichiarazione di completamento
✅ Registrazione nel DRRP (registro dei diritti)
10. CONCLUSIONE: LA FORZA DEI DUE STA IN UNA SIMMETRIA PONDERATA O IN UNA DIVISIONE NETTA
La casa per due famiglie non è una comodità temporanea. È una strategia.
È pianificazione di eredità, finanze, relazioni. E, cosa importante, è architettura della fiducia.
KOLEO non è semplicemente un’azienda di costruzioni. Siamo una guida tra le vostre intenzioni e le norme dei DBN. Tra il sogno e le carte. Tra il progetto e il comfort.
📩 VOLETE UNA SOLUZIONE PRONTA PER IL VOSTRO TERRENO?
Lasciate una richiesta per una consulenza gratuita con un architetto KOLEO:
🔹 Analisi del terreno
🔹 Scelta del modello ottimale (con argomentazioni legali e finanziarie)
🔹 Progetto individuale chiavi in mano
EPILOGO: UNA CASA IN CUI VIVONO NON SOLO PERSONE, MA ANCHE RELAZIONI
Ogni architettura ha il proprio volto. Ma il vero valore di una casa non sta nella facciata o nel tetto. Sta nel modo in cui le persone si inseriscono in quello spazio, non disturbandosi, ma completandosi a vicenda.
La casa per due famiglie è una prova non solo per i disegni tecnici, ma anche per i caratteri. Per la fiducia. Per la visione del futuro. E se siete un investitore, un genitore, un amico, un figlio maggiore o semplicemente una persona saggia — capite che: una buona casa è prima di tutto una serie di questioni ben risolte, prima che diventino problemi.
Noi di KOLEO non ci limitiamo a progettare pareti — progettiamo responsabilità, autonomia e rispetto in forma architettonica. E se sognate una casa in cui ci sia posto per due famiglie, ma nessun posto per i conflitti — sappiamo come crearla.
🎙 KOLEO. Quando lo spazio è più di semplici metri quadrati. È legame. È fiducia. È futuro.
PROGETTI POPOLARI
Progetto della casa: STOUM
Progetto della casa: HOTEN
Progetto della casa: YAROVYD
ESPORTAZIONE DI KIT CASA
Se siete interessati alla costruzione in legno lamellare ma vivete al di fuori dell’Ucraina, consultate le informazioni sulla possibilità di importare un kit casa in legno lamellare verso:
“KOLEO” – CASE IN LEGNO
Costruiamo anche
TRONCHI "SILVESTRE"
Le case hanno un aspetto esteriore particolare, che unisce naturalezza autentica e un certo carattere rustico.
CASE IN TRAVE DI LEGNO
Il materiale ideale per costruire una casa che può avere planimetrie e stili diversi
CASE IN TRONCO CALIBRATO
La nostra azienda offre la possibilità di acquistare una casa in tronchi calibrati già pronta a un prezzo conveniente: tutte le case si distinguono per prezzi interessanti e un'elevata qualità costruttiva.
CASE IN TRAVE PROFILATA
Le case in trave di legno uniscono tecnologie costruttive moderne a un aspetto tradizionale e alla sostenibilità ambientale
CASE IN LEGNO LAMELLARE
Il legno lamellare è un materiale da costruzione unico, che non richiede manutenzione costante
CASE MODULARI
Una casa modulare pronta consente di risparmiare una delle risorse più importanti: il tempo
CASE IN XLAM
Costruzione rapida a pannelli di una casa di alta qualità ed efficiente dal punto di vista energetico
A-FRAME HOUSE
Le A-FRAME sono pensate per le persone che apprezzano la propria libertà, ma che comunque hanno bisogno di una casa propria
SAUNE
Negli ultimi anni sta diventando una tendenza popolare la costruzione di case-sauna in legno.
BANJA
L'estetica della banja in legno non lascerà nessuno indifferente: piacere estetico e benessere in un'unica esperienza.
CHIESE E CAPPELLE
Costruzione di edifici religiosi secondo progetti standard e personalizzati.