DESTINAZIONE D’USO DEL TERRENO

La destinazione d’uso del terreno è il regime d’uso di un appezzamento stabilito dallo Stato, definito sulla base della legislazione. In Ucraina questo concetto è disciplinato dal Codice fondiario dell’Ucraina (CFU), in particolare dagli articoli 19 e 20, nonché da altri atti normativi. Secondo il comma 1 dell’articolo 19 del CFU, i terreni dell’Ucraina, in base alla destinazione d’uso principale, sono suddivisi in categorie, ciascuna delle quali ha un proprio regime giuridico specifico. Questo regime include limitazioni sui tipi di attività consentite sull’appezzamento e stabilisce requisiti per l’edificazione, la tutela del suolo e dell’ambiente. Ad esempio, sui terreni agricoli è vietata la costruzione residenziale, salvo i casi previsti dalla legge (ad esempio per la conduzione di un’azienda agricola familiare o di un’attività agricola con costruzione di un’abitazione, se previsto dal progetto di assetto del territorio). Il mancato rispetto della destinazione d’uso stabilita, senza la dovuta procedura, costituisce un illecito e comporta responsabilità. La destinazione d’uso viene determinata al momento della formazione dell’appezzamento o della sua assegnazione dalla proprietà statale o comunale, nonché durante l’elaborazione della documentazione di assetto del territorio. Ogni appezzamento possiede un numero catastale univoco, che contiene informazioni sulla sua destinazione d’uso, riportate nel Catasto fondiario statale. Questa è la fonte principale di informazioni per chiunque intenda compiere qualsiasi operazione sul terreno. Comprendere queste basi giuridiche è di importanza critica per evitare conflitti legali e garantire la legittimità di tutte le operazioni fondiarie. Inoltre, un ruolo importante è svolto dalla Legge dell’Ucraina “Sull’assetto del territorio”, che disciplina l’ordine di elaborazione e approvazione della documentazione di assetto del territorio, parte imprescindibile del processo di determinazione o modifica della destinazione d’uso. Gli esperti raccomandano di rivolgersi a giuristi qualificati o a organizzazioni di assetto del territorio per ottenere informazioni accurate e assistenza in tutte le procedure.

Ad esempio, per i terreni destinati all’edilizia residenziale e pubblica, definiti dall’articolo 38 del CFU, è consentita la costruzione di case residenziali, edifici di servizio, nonché strutture di infrastruttura sociale, culturale e di servizio. Tuttavia, anche all’interno di un’unica categoria possono esistere sottocategorie e zone funzionali che specificano ulteriormente i tipi di utilizzo ammessi. Questi dettagli sono solitamente indicati nella documentazione urbanistica, come il piano generale dell’insediamento, il piano dettagliato del territorio o il piano di zonizzazione. È importante che la documentazione urbanistica sia conforme al Codice fondiario dell’Ucraina, e qualsiasi contraddizione viene risolta a favore di quest’ultimo. Ciò garantisce un approccio sistemico alla gestione delle risorse fondiarie e al loro uso sostenibile. Pertanto, le basi giuridiche della destinazione d’uso del terreno costituiscono un insieme complesso di norme che richiedono una comprensione approfondita e il loro rispetto per la riuscita realizzazione di qualsiasi progetto legato al terreno.

La legislazione ucraina distingue chiaramente i terreni in base alla destinazione d’uso, suddividendoli in nove categorie principali secondo l’articolo 19 del Codice fondiario dell’Ucraina. Tra queste vi sono:

• Terreni ad uso agricolo (per la conduzione di attività agricole).
• Terreni per l’edilizia residenziale e pubblica (per la costruzione di case residenziali, edifici pubblici).
• Terreni destinati a riserve naturali e ad altri scopi di tutela ambientale.
• Terreni a destinazione sanitaria.
• Terreni a destinazione ricreativa.
• Terreni a destinazione storico-culturale.
• Terreni ad uso forestale.
• Terreni del demanio idrico.
• Terreni destinati all’industria, ai trasporti, alle comunicazioni, all’energia, alla difesa e ad altri usi.

Ciascuna di queste categorie presenta proprie caratteristiche d’uso. Ad esempio, all’interno dei terreni per l’edilizia residenziale e pubblica esistono sottocategorie che definiscono il tipo di edificazione: per l’edilizia residenziale individuale, per l’edilizia residenziale plurifamiliare, per la costruzione e gestione di strutture commerciali, ecc. Queste sottocategorie, o zone funzionali, sono spesso dettagliate nella documentazione urbanistica a livello locale, come il piano dettagliato del territorio. Ad esempio, un appezzamento destinato all’“edilizia residenziale individuale” (codice 02.01 secondo la Classificazione dei tipi di destinazione d’uso dei terreni, approvata con il Decreto del Comitato statale ucraino per le risorse fondiarie n. 548 del 23.07.2010) consente la costruzione di case residenziali fino a 3-4 piani, in conformità con la norma DBN B.2.2-12:2019 “Pianificazione ed edificazione dei territori”. Ciò esclude la possibilità di realizzare centri commerciali in altezza o impianti industriali su tale appezzamento. Comprendere queste differenze è fondamentale per lo sviluppo di progetti architettonici adeguati e per la pianificazione strategica della costruzione. La presenza di un piano dettagliato del territorio (PDT) o di un piano di zonizzazione è obbligatoria per l’ottenimento legale delle condizioni e dei vincoli urbanistici. Scegliere correttamente un appezzamento con la destinazione d’uso necessaria è il primo passo verso un progetto di successo. Ad esempio, se prevedete di realizzare una casa in stile A-Frame, assicuratevi che la destinazione del terreno corrisponda all’edilizia residenziale individuale e non a quella ricreativa, che presenta vincoli diversi sulla capitalità delle strutture. Ciò permetterà di evitare ostacoli alla messa in esercizio dell’immobile. La distinzione tra categorie ha un impatto non solo giuridico ma anche economico, poiché il valore di mercato del terreno varia significativamente in base alla sua destinazione d’uso. I terreni per l’edilizia residenziale hanno generalmente un valore superiore rispetto ai terreni ad uso agricolo. Ciò sottolinea l’importanza di determinare con precisione, e se necessario modificare, la destinazione d’uso dell’appezzamento in base ai futuri piani di utilizzo.

La modifica della destinazione d’uso di un appezzamento di terreno è una procedura complessa, ma del tutto realizzabile, che richiede il rigoroso rispetto della legislazione ucraina. È disciplinata dagli articoli 20, 21 e 186 del Codice fondiario dell’Ucraina, nonché dalla Legge dell’Ucraina “Sull’assetto del territorio”. Il processo inizia su iniziativa del proprietario o dell’utilizzatore dell’appezzamento. Per i terreni di proprietà privata, la modifica della destinazione d’uso avviene per decisione del consiglio locale competente o dell’organo del potere esecutivo. Per i terreni di proprietà statale o comunale, la modifica della destinazione d’uso viene effettuata dopo la loro assegnazione e l’approvazione dei progetti di assetto del territorio. Le fasi principali di questo processo includono:

1. Presentazione dell’istanza: il proprietario o l’utilizzatore presenta un’istanza al consiglio locale (per i terreni entro i confini degli insediamenti) o all’organo territoriale del Catasto statale (per i terreni al di fuori degli insediamenti), indicando la destinazione d’uso desiderata e motivandone la necessità. All’istanza vengono allegati materiali grafici e una copia del documento comprovante il titolo di proprietà del terreno.
2. Rilascio dell’autorizzazione all’elaborazione del progetto di assetto del territorio: l’organo competente esamina l’istanza e adotta una decisione sul rilascio dell’autorizzazione all’elaborazione del progetto di assetto del territorio per la modifica della destinazione d’uso. Questa decisione costituisce la base per l’avvio dei lavori.
3. Elaborazione del progetto di assetto del territorio: un’organizzazione certificata di assetto del territorio elabora il progetto, che deve essere conforme alla documentazione urbanistica (piano generale, piano dettagliato del territorio, piano di zonizzazione). Il progetto include materiali grafici, una relazione esplicativa, informazioni sui vincoli d’uso del terreno. I tempi di elaborazione possono variare da 1 a 3 mesi.
4. Approvazione ed esame del progetto: il progetto di assetto del territorio viene concordato con gli organi di architettura e urbanistica, gli organi di tutela ambientale, gli organi per il patrimonio culturale, ecc. In alcuni casi può essere richiesto un esame statale della documentazione di assetto del territorio.
5. Approvazione definitiva del progetto: dopo tutte le approvazioni e, se necessario, l’esame, il progetto di assetto del territorio viene presentato per l’approvazione definitiva all’organo che ha rilasciato l’autorizzazione alla sua elaborazione (consiglio locale o organo del Catasto statale). La decisione di approvazione è il documento chiave.
6. Inserimento delle modifiche nel Catasto fondiario statale e registrazione: sulla base del progetto approvato e della decisione di modifica della destinazione d’uso, le informazioni sull’appezzamento vengono inserite nel Catasto fondiario statale, e successivamente le modifiche vengono registrate nel Registro statale dei diritti reali sui beni immobili. Questa è la fase finale che sancisce giuridicamente la nuova destinazione d’uso.

L’intero processo può durare da 6 mesi a 1 anno, a seconda della complessità dell’appezzamento, della sua ubicazione e della completezza dei documenti presentati. Rivolgersi a professionisti esperti accelera e semplifica notevolmente questa procedura, riducendo al minimo i rischi di rifiuto o ritardi. Gli errori tipici nella costruzione sono spesso legati proprio alla trascuratezza delle questioni fondiarie.

Ignorare o non rispettare la destinazione d’uso di un appezzamento in conformità con la legislazione vigente comporta gravi conseguenze legali ed edilizie. In primo luogo, la costruzione di un immobile non conforme alla destinazione d’uso del terreno è considerata una costruzione abusiva. Ai sensi dell’articolo 376 del Codice civile dell’Ucraina, un immobile costruito abusivamente può essere demolito per decisione del tribunale, e i costi di demolizione ricadono sulla persona che ha effettuato tale costruzione. Ciò rende inoltre impossibile la messa in esercizio dell’immobile, il che significa l’impossibilità di allacciarlo alle reti tecniche (elettricità, acqua, gas) e di ottenere un indirizzo postale. Di conseguenza, tale immobile non può essere registrato come bene legittimo, venduto, donato o ereditato.

In secondo luogo, l’uso del terreno non conforme alla destinazione d’uso costituisce un illecito amministrativo. L’articolo 53 del Codice degli illeciti amministrativi dell’Ucraina prevede una sanzione pecuniaria per i cittadini da 5 a 30 minimi non imponibili del reddito dei cittadini (da 85 a 510 UAH) e per i funzionari da 15 a 50 minimi non imponibili (da 255 a 850 UAH). In caso di violazione ripetuta o di conseguenze significative, si applicano sanzioni più severe, fino alla cessazione coatta del diritto d’uso dell’appezzamento o alla sua confisca. Ad esempio, se su un appezzamento destinato alla conduzione di un’azienda agricola familiare viene costruito un edificio residenziale plurifamiliare o un impianto industriale, ciò può costituire motivo di esproprio dell’appezzamento.

In terzo luogo, ciò incide sulla documentazione progettuale. Nell’elaborazione del progetto architettonico e degli impianti tecnici, come il sistema di ventilazione, è necessario tenere conto non solo degli standard tecnici, ma anche dei vincoli legali legati alla destinazione d’uso. Le condizioni e i vincoli urbanistici, componente obbligatoria della progettazione, vengono rilasciati solo a condizione che la destinazione d’uso del terreno sia conforme al futuro immobile. In caso contrario il progetto non verrà approvato, il che comporterà il prolungamento dei tempi di costruzione e costi finanziari aggiuntivi. Lo sviluppatore deve comprendere chiaramente che ogni progetto ha i propri limiti. È importante notare che nella prassi giudiziaria esistono numerosi casi in cui, a causa della non conformità della destinazione d’uso, sono stati revocati permessi di costruzione o è stata ordinata la demolizione di immobili già realizzati. Ciò sottolinea la necessità di una verifica accurata e, se necessario, della corretta formalizzazione della modifica della destinazione d’uso prima dell’inizio dei lavori edili.

La destinazione d’uso del terreno determina direttamente l’ammissibilità e il carattere delle scelte edilizie, influenzando l’architettura, i materiali, gli impianti tecnici e persino la scelta del tipo di fondazione. Ad esempio, sui terreni ad uso agricolo destinati alla conduzione di un’azienda agricola, è consentita la costruzione solo di strutture funzionalmente collegate all’attività agricola: fattorie, magazzini, capannoni per macchinari, abitazioni per gli agricoltori. In questo caso, le norme DBN V.2.2-15:2019 “Edifici residenziali. Disposizioni generali” si applicheranno alla parte residenziale, mentre il contesto generale dell’edificazione resterà agricolo.

Sui terreni per l’edilizia residenziale e pubblica, in particolare quelli destinati all’edilizia residenziale individuale, il costruttore ha a disposizione una gamma di possibilità molto più ampia. Qui è possibile applicare diverse tecnologie: dalla tradizionale costruzione in mattoni o cemento alle soluzioni moderne, come le case in legno lamellare o realizzate con pannelli XLAM. Per queste case è di fondamentale importanza la corretta scelta delle fondazioni, che devono essere conformi sia alle condizioni geologiche sia al tipo di strutture portanti. Ad esempio, per le case leggere a struttura intelaiata è spesso sufficiente una fondazione a nastro poco profonda o una platea di fondazione, mentre per le strutture pesanti in muratura possono essere necessarie fondazioni interrate più massicce o sistemi su pali.

I vincoli possono riguardare anche l’altezza degli edifici, la densità, la percentuale di edificazione dell’appezzamento e le distanze dai confini. Questi parametri sono chiaramente indicati nelle condizioni e nei vincoli urbanistici, rilasciati sulla base della documentazione urbanistica. Ad esempio, per gli appezzamenti destinati all’edilizia residenziale individuale possono essere stabiliti vincoli sull’altezza massima dell’edificio (ad esempio fino a 12-15 metri, corrispondenti a 3-4 piani), sulla percentuale massima di edificazione (spesso 20-30% della superficie dell’appezzamento) e sulle distanze obbligatorie dalle linee rosse e dagli appezzamenti confinanti (da 3 a 6 metri). Ignorare queste norme renderà impossibile ottenere il permesso di costruire e la messa in esercizio dell’immobile. Pertanto, un’analisi accurata della destinazione d’uso e della documentazione urbanistica è il compito prioritario dell’architetto e dell’ingegnere progettista, poiché pone le basi per tutte le successive decisioni tecniche e garantisce la legittimità del processo edilizio.

I registri chiave che contengono informazioni sulla destinazione d’uso del terreno in Ucraina sono il Catasto fondiario statale (CFS) e il Registro statale dei diritti reali sui beni immobili e dei relativi vincoli (RSDR). Questi sistemi operano in modo sincronizzato, garantendo la conferma ufficiale dei diritti sul terreno e delle sue caratteristiche. L’informazione sulla destinazione d’uso dell’appezzamento è uno degli attributi obbligatori inseriti nel CFS. È proprio nel catasto che vengono conservate le informazioni sul numero catastale, l’ubicazione, la superficie, i confini, le caratteristiche qualitative e, cosa più importante per il nostro tema, la destinazione d’uso dell’appezzamento. La modifica di una qualsiasi di queste caratteristiche, inclusa la destinazione d’uso, richiede l’inserimento delle relative informazioni nel CFS sulla base della documentazione di assetto del territorio approvata. Senza questo, la modifica giuridica non è considerata completata.

Dopo l’inserimento delle modifiche nel CFS, l’informazione sulla nuova destinazione d’uso viene riportata nell’estratto del Catasto fondiario statale. Questo documento costituisce la conferma ufficiale di tutte le caratteristiche dell’appezzamento. La fase successiva è la registrazione del diritto reale sull’appezzamento aggiornato nell’RSDR. In questo registro vengono fissati i diritti di proprietà e altri diritti reali (locazione, enfiteusi, superficie), nonché tutti i vincoli che possono gravare sull’appezzamento. L’inserimento delle modifiche nell’RSDR è la fase conclusiva della formalizzazione giuridica, poiché è dal momento della registrazione statale che il diritto di proprietà o un altro diritto reale su un bene immobile sorge, si modifica o cessa. Ciò garantisce il principio di pubblicità e attendibilità delle informazioni sui beni immobili. Per registrare le modifiche è necessario rivolgersi a un centro di erogazione dei servizi amministrativi o a un notaio con gli originali dei documenti che confermano la modifica della destinazione d’uso (decisione del consiglio locale/organo del Catasto statale, progetto di assetto del territorio, estratto dal CFS).

È importante ricordare che le discrepanze tra le informazioni del CFS e dell’RSDR possono portare a controversie legali e problemi nella cessione o nell’uso dell’appezzamento. Pertanto è importante garantire l’attualità dei dati in entrambi i registri. Grazie ai servizi elettronici, è possibile ottenere informazioni di base sull’appezzamento online, il che semplifica notevolmente la verifica iniziale. Tuttavia, per la conferma ufficiale sono sempre necessari gli estratti. Questo doppio meccanismo di registrazione è volto a tutelare al massimo i diritti dei proprietari e degli investitori, garantendo trasparenza e attendibilità dei dati sulle risorse fondiarie. Un progetto in pannelli XLAM di successo, o di qualsiasi altra tecnologia moderna, inizia sempre da un appezzamento verificato e correttamente formalizzato.

Evitare errori nella gestione della destinazione d’uso del terreno è la chiave per la riuscita realizzazione di un progetto edilizio e per evitare perdite finanziarie. Ecco le principali raccomandazioni pratiche:

1. Verifica accurata prima dell’acquisto: prima di acquistare un appezzamento, richiedete obbligatoriamente un estratto dal Catasto fondiario statale e dal Registro statale dei diritti reali sui beni immobili. Assicuratevi che la destinazione d’uso indicata corrisponda ai vostri piani di utilizzo ed edificazione. Prestate attenzione alla presenza di vincoli che potrebbero ostacolare la costruzione.
2. Consulenza con specialisti: coinvolgete tecnici catastali e giuristi qualificati specializzati in diritto fondiario. Vi aiuteranno non solo a verificare correttamente i documenti, ma vi accompagneranno anche nella procedura di modifica della destinazione d’uso, se necessario. Ciò permetterà di evitare errori tipici legati alla formalizzazione scorretta della documentazione o alla violazione dei requisiti procedurali.
3. Analisi della documentazione urbanistica: studiate il piano generale dell’insediamento, il piano dettagliato del territorio (PDT) e il piano di zonizzazione. Questi documenti contengono informazioni importanti sulle zone funzionali, l’altezza consentita, la densità di edificazione, le linee rosse e altri vincoli urbanistici. Anche se la destinazione d’uso consente la costruzione di abitazioni, il PDT può contenere vincoli aggiuntivi da tenere in considerazione.
4. Pianificare in anticipo la modifica della destinazione d’uso: se l’uso desiderato del terreno non corrisponde alla destinazione d’uso attuale, avviate la procedura di modifica il prima possibile. Questo processo è lungo (da 6 mesi a un anno), pertanto va tenuto in considerazione nel programma generale del progetto. Non iniziate i lavori edili prima del completamento di tutte le procedure legali.
5. Rispetto dei requisiti del progetto di assetto del territorio: il progetto di assetto del territorio è il documento principale che giustifica la modifica della destinazione d’uso. Assicuratevi che sia elaborato in conformità con tutte le norme e concordato con tutte le istanze necessarie. Eventuali carenze in questo documento possono essere motivo di rifiuto dell’approvazione.
6. Monitoraggio regolare della legislazione: la legislazione fondiaria ucraina è piuttosto dinamica. Tenete traccia delle modifiche agli atti normativi che possono influire sulle procedure di modifica della destinazione d’uso o sull’utilizzo degli appezzamenti.

Il rispetto di queste raccomandazioni vi aiuterà a evitare trappole legali e a garantire la realizzazione stabile del vostro progetto edilizio. L’avvio della costruzione richiede sempre la pulizia giuridica dell’appezzamento.

La regolamentazione statale dell’uso dei terreni in base alla destinazione d’uso è severa, e la violazione delle norme stabilite comporta una responsabilità significativa. I principali tipi di responsabilità sono definiti nel Codice fondiario dell’Ucraina, nel Codice degli illeciti amministrativi dell’Ucraina (KUpAP) e nel Codice penale dell’Ucraina (KKU). La più diffusa è la responsabilità amministrativa, applicata per l’uso di un appezzamento non conforme alla destinazione d’uso. Ai sensi dell’articolo 53 del KUpAP, le sanzioni per i cittadini possono variare da 85 a 510 grivnie, e per i funzionari da 255 a 850 grivnie. Tuttavia, nella pratica, queste sanzioni sono spesso solo l’inizio di una catena di problemi.

In caso di violazione significativa, ad esempio una costruzione permanente su terreni ad uso agricolo o un’edificazione abusiva su un appezzamento con destinazione d’uso non conforme, possono essere applicate misure più severe. Gli organi di controllo statale sull’uso e la tutela dei terreni possono emettere un’ordinanza per la rimozione della violazione della legislazione fondiaria. Se la violazione non viene rimossa entro il termine stabilito, lo Stato ha il diritto di rivolgersi al tribunale con un’azione per la cessazione coatta del diritto di proprietà o del diritto d’uso dell’appezzamento. Ciò significa che l’appezzamento può essere sottratto al proprietario o al locatario. L’articolo 143 del Codice fondiario dell’Ucraina prevede i motivi per la cessazione coatta dei diritti sul terreno, tra cui “l’uso dell’appezzamento non conforme alla destinazione d’uso”.

Inoltre, la costruzione abusiva, conseguenza diretta della non conformità della destinazione d’uso, può portare alla sua demolizione. I costi dello smantellamento dell’edificio ricadono sul trasgressore. Esiste anche una responsabilità penale per l’occupazione arbitraria di appezzamenti di terreno (articolo 197-1 del KKU), punita con un’ammenda, l’arresto o persino la restrizione della libertà, a seconda della gravità del reato e dei danni causati. Soggetto della responsabilità è sia il proprietario del terreno sia la persona che ha effettuato l’edificazione abusiva. È importante comprendere che lo Stato dispone di meccanismi per monitorare l’uso dei terreni, incluso il monitoraggio satellitare e controlli regolari. Pertanto, il rigoroso rispetto della legislazione in materia di destinazione d’uso del terreno non è semplicemente una raccomandazione, ma una condizione obbligatoria per la realizzazione sicura e legale di qualsiasi progetto legato al terreno e alla costruzione. Questi aspetti vanno considerati già nella fase di scelta dell’appezzamento, per evitare gli errori nella scelta del terreno.