COME REGISTRARE L’EDIFICIO DOPO LA COSTRUZIONE

La procedura di registrazione di un’abitazione unifamiliare dopo il completamento della costruzione in Ucraina è un processo articolato in più fasi, che richiede il rigoroso rispetto della legislazione. Le fasi principali sono l’ottenimento del permesso di costruzione (se necessario; per gli immobili di classe di responsabilità SC1 è sufficiente una comunicazione), la messa in esercizio dell’immobile e la successiva registrazione statale del diritto di proprietà. Per gli immobili costruiti senza documentazione autorizzativa esiste una procedura di sanatoria edilizia, i cui requisiti tuttavia cambiano costantemente ed è soggetta a rigorosi limiti temporali. In conformità con la Legge Ucraina ‘Sulla regolamentazione dell’attività urbanistica’ e con la Delibera del Gabinetto dei Ministri dell’Ucraina n. 461 del 13 aprile 2011, la messa in esercizio avviene mediante la presentazione di una Dichiarazione di idoneità all’esercizio dell’immobile o di un Atto di idoneità per gli immobili con classe di conseguenze CC2 e CC3.

I documenti chiave necessari in questa fase sono il certificato tecnico dell’immobile, redatto da un ingegnere catastale, e la dichiarazione registrata o l’atto di idoneità. Particolare attenzione va posta alla conformità dell’immobile effettivamente costruito alla documentazione progettuale e alle norme edilizie statali (ДБН). Le deviazioni dal progetto possono ostacolare o rendere impossibile la messa in esercizio. Ad esempio, la ДБН В.2.2-15:2019 ‘Edifici residenziali. Disposizioni generali’ stabilisce i requisiti di base per gli edifici residenziali, mentre la ДБН Б.2.2-12:2019 ‘Pianificazione ed edificazione dei territori’ disciplina la collocazione dell’edificio sul lotto. È necessario che tutti gli impianti tecnici, compresi i sistemi di ventilazione, l’approvvigionamento idrico e il riscaldamento, siano conformi alle soluzioni progettuali e alle norme vigenti di sicurezza ed efficienza. Dopo la messa in esercizio con esito positivo, l’ultimo passo è la registrazione del diritto di proprietà nel Registro Statale dei Diritti Reali sui Beni Immobili. Questo viene effettuato da un registratore statale o da un notaio, che verifica tutta la documentazione fornita per la sua conformità alla legislazione. L’intero processo può richiedere da alcune settimane a diversi mesi, a seconda della complessità dell’immobile e della completezza della documentazione preparata.

La documentazione progettuale è il fondamento di qualsiasi processo edilizio e svolge un ruolo decisivo nella successiva registrazione dell’edificio. La sua qualità, completezza e conformità ai requisiti normativi influiscono direttamente sulla velocità e sul successo della messa in esercizio dell’immobile. Secondo la ДБН А.2.2-3:2014 ‘Composizione e contenuto della documentazione progettuale per la costruzione’, il progetto deve comprendere il piano generale, le soluzioni architettonico-costruttive, la parte strutturale, gli impianti tecnici e la sezione sull’efficienza energetica. Ogni sezione deve essere elaborata da specialisti qualificati con le relative certificazioni.

Per gli edifici moderni, in particolare quelli che utilizzano tecnologie innovative come il legno lamellare, la documentazione progettuale deve descrivere in dettaglio tutti i nodi costruttivi, i calcoli dei carichi, i parametri termotecnici e le misure di sicurezza antincendio. Ad esempio, per le strutture in legno lamellare, occorre indicare la classe del legno (ad esempio GL24h), i metodi di fissaggio e la protezione dall’umidità e dagli agenti biologici. L’assenza o la non conformità di una qualsiasi di queste sezioni può costituire motivo di rifiuto nel rilascio delle condizioni e delle limitazioni urbanistiche, del permesso di costruzione, oppure di rifiuto della messa in esercizio dell’immobile. La verifica della documentazione progettuale, obbligatoria per gli immobili di classe di conseguenze CC2 e CC3, controlla la sua conformità alle norme edilizie statali, agli standard, alle regole e ai requisiti di sicurezza antincendio, tecnogenica, nucleare e radiologica, di tutela ambientale e di risparmio energetico. Una documentazione progettuale eseguita con qualità non solo semplifica il processo di registrazione, ma garantisce anche durabilità, sicurezza ed efficienza dell’esercizio dell’edificio in futuro.

Gli edifici in legno lamellare (a differenza, ad esempio, di quelli modulari o A-Frame) rappresentano una soluzione moderna ed efficiente dal punto di vista energetico, tuttavia la loro registrazione presenta alcune particolarità tecniche di cui bisogna tenere conto. Il legno lamellare, in particolare della classe di resistenza GL24h (secondo la EN 14080:2013), si distingue per elevata resistenza, stabilità dimensionale ed eccellenti proprietà termoisolanti. Nella registrazione di un edificio di questo tipo, è fondamentale fornire una documentazione esaustiva che attesti la qualità del materiale e della tecnologia costruttiva.

Tra i documenti necessari figurano i certificati di conformità del legno lamellare rilasciati dal produttore, che attestano la classe di resistenza (GL24h), la sicurezza ambientale e i valori di umidità. Sono inoltre importanti i verbali dei lavori occultati, che attestano la corretta esecuzione del montaggio delle strutture e dei nodi di fissaggio. La documentazione progettuale deve contenere calcoli dettagliati della capacità portante del legno, schemi del trattamento antisettico e antincendio. L’impiego del legno lamellare secondo la ДСТУ Б В.2.6-189:2013 ‘Strutture di edifici e costruzioni. Strutture lignee incollate. Condizioni tecniche generali’ richiede una relativa indicazione nel certificato tecnico dell’immobile. Durante l’inventario tecnico, l’ingegnere del catasto (BTI) verifica la corrispondenza tra le dimensioni effettive e le soluzioni costruttive rispetto al progetto, nonché la presenza di tutti gli strati protettivi necessari. Un aspetto positivo è che il legno lamellare di qualità mostra generalmente migliori prestazioni di efficienza termica e resistenza sismica rispetto ai materiali tradizionali, il che può costituire un vantaggio nella redazione del certificato energetico dell’edificio. Una corretta documentazione di questi aspetti semplifica notevolmente il processo di messa in esercizio dell’edificio e la successiva registrazione del diritto di proprietà.

I requisiti di efficienza energetica degli edifici in Ucraina sono in costante aumento, e la conformità alle caratteristiche termotecniche (valori U/R) è condizione obbligatoria per una registrazione riuscita. Secondo la ДБН В.2.6-31:2021 ‘Isolamento termico degli edifici’, vengono stabiliti i requisiti minimi per la resistenza termica (valore R) delle strutture di involucro e i valori massimi del coefficiente di trasmittanza termica (valore U). Per le pareti esterne degli edifici residenziali, ad esempio, il valore R minimo è di 3,3 m²·K/W, corrispondente a un valore U non superiore a 0,30 W/(m²·K). Il documento che attesta questi parametri è il certificato energetico dell’edificio, redatto da un esperto qualificato in audit energetico.

Il certificato energetico contiene informazioni sui valori effettivi e di calcolo degli indicatori termotecnici di pareti, tetto, pavimento, finestre e porte. Valuta inoltre l’efficienza degli impianti di riscaldamento, ventilazione e acqua calda sanitaria. Per gli edifici realizzati con tecnologie moderne, come il legno lamellare, il raggiungimento dei valori U/R richiesti è un obiettivo del tutto realistico, a condizione di una corretta progettazione e posa dell’isolante. Ad esempio, una parete in legno lamellare con spessore di 200 mm avrà un valore R di circa 1,6 m²·K/W. Per raggiungere il valore normativo, è necessario applicare ulteriori materiali termoisolanti efficaci, come lana minerale o polistirene espanso. Durante la messa in esercizio dell’immobile, la DIAM (Ispettorato Statale per l’Architettura e l’Urbanistica) può richiedere il certificato energetico per confermare la conformità dell’edificio agli standard minimi di efficienza energetica. Il mancato rispetto di questi requisiti può portare al rifiuto della messa in esercizio o alla necessità di ulteriori interventi di isolamento, con conseguenti costi significativi in termini di tempo e denaro.

La sicurezza degli occupanti è una priorità, e i requisiti di resistenza al fuoco delle strutture edilizie svolgono un ruolo chiave nel processo di registrazione. In Ucraina, le questioni di sicurezza antincendio sono disciplinate dalla ДБН В.1.1-7:2016 ‘Sicurezza antincendio degli oggetti di costruzione’ e da altri atti normativi. Queste norme stabiliscono le classi di resistenza al fuoco necessarie per i vari elementi dell’edificio, indicate con i simboli REI, R, E, I e un valore numerico in minuti. Ad esempio, REI 60 significa che la struttura mantiene la capacità portante (R), l’integrità (E) e la capacità di isolamento termico (I) per 60 minuti sotto l’azione del fuoco. Per le strutture lignee, compreso il legno lamellare, la classe di resistenza al fuoco viene determinata secondo lo standard EN 13501-2 ‘Classificazione dei prodotti da costruzione e degli elementi degli edifici in base alla resistenza al fuoco’.

Il legno lamellare, grazie alla sua struttura densa, presenta migliori prestazioni di resistenza al fuoco rispetto al legno massiccio, poiché la carbonizzazione della superficie forma uno strato protettivo che rallenta la combustione degli strati interni. Tuttavia, per soddisfare i requisiti delle ДБН, possono essere necessarie misure aggiuntive: rivestimenti ignifughi speciali (impregnazioni) o soluzioni costruttive che aumentano il limite di resistenza al fuoco (ad esempio, il rivestimento con lastre di cartongesso). Nella registrazione dell’edificio, in particolare per la classe di conseguenze CC2 e CC3, la documentazione progettuale deve contenere una sezione ‘Sicurezza antincendio’, che include i calcoli di resistenza al fuoco delle strutture, gli schemi di evacuazione, la disposizione delle uscite antincendio e degli impianti di estinzione. La verifica del progetto controlla queste soluzioni per la loro conformità alle norme. Trascurare questi requisiti può portare al rifiuto della messa in esercizio e persino a responsabilità amministrativa o penale in caso di incendio. Garantire un adeguato livello di resistenza al fuoco non è solo un obbligo di legge, ma anche una garanzia per la sicurezza della vita e dei beni degli occupanti.

L’inventario tecnico dell’immobile e la redazione del certificato tecnico sono una delle fasi più importanti nel processo di registrazione dell’edificio dopo la costruzione. Il certificato tecnico è un documento che contiene informazioni tecniche complete sull’immobile: la sua planimetria, le dimensioni, le superfici, la descrizione degli elementi costruttivi, degli impianti tecnici, nonché informazioni sui materiali di pareti, solai, copertura. Questo documento è alla base della successiva messa in esercizio dell’immobile e della registrazione del diritto di proprietà.

Il certificato tecnico viene redatto da un ingegnere catastale certificato, che effettua i rilievi dell’immobile e li confronta con la documentazione progettuale e lo stato effettivo dell’edificio. È importante che tutte le modifiche eventualmente avvenute durante la costruzione siano riportate nel certificato tecnico. Ad esempio, se durante la costruzione di una casa in legno lamellare sono state apportate modifiche alla planimetria o sono stati cambiati i materiali, questo deve essere registrato. Deve essere riportata la conformità alla ДБН В.2.2-15:2019 ‘Edifici residenziali. Disposizioni generali’ in materia di planimetria e superfici, nonché alla ДБН В.2.6-31:2021 in materia di materiali e loro caratteristiche termotecniche. L’ingegnere presta particolare attenzione alla presenza di tutte le pareti portanti, delle tramezzature, alle dimensioni dei vani finestre e porte. Eventuali discrepanze tra i dati effettivi e quelli progettuali possono richiedere modifiche alla documentazione progettuale o la sanatoria della costruzione abusiva, complicando notevolmente il processo. Solo dopo aver ottenuto il certificato tecnico, che rifletta pienamente l’immobile costruito e sia conforme alle norme, si può passare alle fasi successive della registrazione.

L’audit di conformità alle norme è una fase estremamente importante che precede la messa in esercizio dell’edificio e la sua registrazione. Questo audit consiste in una verifica completa di tutta la documentazione progettuale ed esecutiva, nonché dello stato effettivo dell’immobile, per la conformità alle Norme Edilizie Statali dell’Ucraina (ДБН), agli standard EN e ad altri atti normativi. L’obiettivo dell’audit è individuare eventuali deviazioni e carenze che potrebbero ostacolare una registrazione riuscita.

Gli errori tipici da evitare comprendono: deviazioni dal progetto approvato senza la relativa autorizzazione (ad esempio, modifica della superficie, della posizione delle finestre, dei materiali), costruzione su un terreno con destinazione d’uso non conforme, assenza di permessi di costruzione o di comunicazione, tenuta non accurata della documentazione esecutiva (registri dei lavori, verbali dei lavori occultati), nonché il mancato rispetto dei requisiti di efficienza energetica e sicurezza antincendio. Ad esempio, se nella costruzione di una casa in legno lamellare di classe GL24h sono stati utilizzati materiali privi delle certificazioni appropriate o il loro montaggio è stato eseguito con violazioni, questo può emergere durante l’audit. Anche deviazioni minime nei valori termotecnici (valore U) rispetto alla ДБН В.2.6-31:2021 possono richiedere un isolamento aggiuntivo. Il coinvolgimento di esperti indipendenti per un audit tecnico preliminare può aiutare a individuare e correggere le carenze prima della presentazione dei documenti per la messa in esercizio, con un notevole risparmio di tempo e denaro. Questo riduce inoltre al minimo i rischi di rifiuto da parte della DIAM nella registrazione della dichiarazione di idoneità all’esercizio dell’immobile, elemento chiave per la legalizzazione dell’edificio.